Mietkaution abwohnen: Wann und wie ist es möglich?

Worin besteht der Nutzen einer Mietkaution?

‘Kann die Miete von der Kaution abgezogen werden?’: Um eine Antwort auf diese Frage zu erhalten, ist zunächst ein Blick auf den eigentlichen Nutzen einer Mietkaution zu werfen.

Nutzen für Vermieter und Vermieterinnen

• Die Mietkaution dient als finanzielle Absicherung, falls die Mietenden mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten.

• Falls Mietende Schäden in der Wohnung hinterlassen, die über ‘normale Abnutzung’ hinausgehen, können Vermietende die Kosten für Reparaturen von der Kaution abziehen.

• Wenn am Ende des Mietverhältnisses noch ausstehende Nebenkosten oder Betriebskosten zu begleichen sind, können Vermietende auch diese  Kosten bei der Kaution in Abzug bringen.

• Die Zahlung der Kaution signalisiert dem Vermietenden, dass die Mietenden finanziell stabil und bereit sind, den Verpflichtungen nachzugehen.

Nutzen für Mieter und Mieterinnen

• Die Mietkaution bietet nicht nur für Vermietende, sondern auch für Mietende eine rechtliche Absicherung, da durch sie klar festgelegt ist, wofür die hinterlegte Summe verwendet werden darf.

• Potenzielle Konflikte über Schäden oder ausstehende Zahlungen können mit der Mietkaution einfach geregelt werden.

• Die Kaution dient Mietenden als Anreiz für einen sorgfältigen Umgang mit der Wohnung. 

Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Das Recht auf die Rückzahlung einer Mietkaution haben Mietparteien erst, nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, die Übergabe des Mietobjekts in ordnungsgemässem Zustand stattgefunden hat und die Abnahme der Mieträume erfolgt ist. Eine vorzeitige Rückforderung und auch das Verrechnen mit fälligen Mietzahlungen ist üblicherweise ausgeschlossen. 

Nach dem Ende des Mietverhältnisses gilt eine maximale Sperrfrist von 12 Monaten. Diese Frist ermöglicht es der Verwaltung, allfällige Ansprüche wie Schäden oder ausstehende Nebenkosten geltend zu machen. In der Praxis wird die Mietkaution jedoch oft früher freigegeben, sollten keine Streitpunkte bestehen. 

In der Regel dürfte eine Mietkaution innert zwei bis drei Monaten zurückgezahlt werden können – respektive nach dem Ende der Abrechnungsperiode von Nebenkosten. Solange noch offene Forderungen aus der Abrechnung bestehen, ist es Vermietenden erlaubt, die Auszahlung der Mietkaution zurückzubehalten.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn sich Vermietende weigern, die Kaution freizugeben, können sich Mietende an die Schlichtungsbehörde wenden. Verstreichen die 12 Monate ohne dass eine Rückzahlung stattgefunden hat, können Mietende die Kautionsauszahlung auch ohne Einverständnis des Verwaltung bewirken.

Hierfür müssen sich Mietende an die Bank wenden und mit einem Betreibungsauszug belegen, dass seitens der Verwaltung keine Betreibung erfolgte. Zudem ist ein Nachweis erforderlich, dass kein Gerichtsverfahren gegen den betroffenen Mietenden eingeleitet wurde. 

Mieter und Mieterinnen, welche die Wohnung ohne Schäden zurückgeben und allen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind, erhalten die vollständige Kaution zurück.

Schäden durch ‘Nicht-Normales-Abwohnen’

Wo gewohnt wird, sind nach einer Weile Spuren zu sehen. Der Zahn der Zeit nagt an Wänden, Türen, Parkett und vielem mehr, kurz: Es kommt zu Mängeln, die als ‘normale’ Abnützung zu verstehen sind. Entstehen während der Mietzeit Mängel, die nicht als normale Abnützung aufgefasst werden können, hat der Vermieter oder die Vermieterin das Recht, auf die Mietkaution zurückzugreifen, um die Reparaturkosten zu begleichen.

Doch was bedeutet ‘normal’ in diesem Fall? Bodenbelag, Türen, Decken, Bad, Dusche etc. haben alle eine ganz bestimmte, festgelegte Lebensdauer. Ist diese noch nicht überschritten, muss – im Fall eines Schadens – die Mietpartei zahlen. Der Mieterverband und Hauseigentümerverband haben sich über die Lebensdauer unterschiedlicher Raumausstattungen geeinigt. Sowohl Versicherungen als auch Mieterschlichtungsstellen halten sich an diese festgelegten Werte.

Nach Ablauf der vorgegebenen Zeitspannen entfällt die Zahlungspflicht für Mieter und Mieterinnen – auch dann, wenn diese das Mietobjekt nur kurz bewohnt haben und es davor in einem guten Zustand war.

Du möchtest es genau wissen? Zur Lebensdauertabelle des Mieter- und Eigentümerverbandes gelangst du hier.

Die Mietkaution mit den letzten Mietzinszahlungen verrechnen

Eine Mietkaution abzuwohnen, statt auf die Erstattung der Kaution warten zu müssen, mag zwar praktisch klingen; sollten Vermietende damit nicht einverstanden sein, ist diese Option rechtlich jedoch nicht zulässig. 
Die Beendigung des Mietverhältnisses und die Wohnungsübergabe sind Grundvoraussetzungen für das Recht auf eine Rückzahlung der Mietkaution. Wer als Mieter oder Mieterin dagegen verstösst, muss mit einer fristlosen Kündigung und allenfalls sogar Prozesskosten rechnen – sollte eine Klage der Verwaltung ins Haus flattern. Allerdings gibt es eine Ausnahme zu dieser Regelung, die mit einem vertrauensvollen Vermieter-Mieter-Verhältnis Hand in Hand geht.

Wer sich ohne vorgängige Absprache mit der Verwaltung für das Abwohnen der Mietkaution entscheidet, muss rechtliche Konsequenzen befürchten. Vermietende tragen in dieser Situation das wirtschaftliche Risiko dieser Mieterentscheidung. Sie haben in dieser Situation die Möglichkeit, die Mietpartei abzumahnen. Greift ihre aussergerichtliche Aufforderung zur Mietzahlung nicht, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als den gerichtlichen Weg zu bestreiten.

Wenn Mietende auf das Abwohnen der Kaution bestehen: Tipps für Vermieter

Im Fall einer Klage haben Vermietende die Gerichts- und Anwaltskosten vorzustrecken. Ein Anwalt muss die Forderungen der Vermietenden schliesslich formulieren und dem Gericht vorlegen. Erhalten sie Recht, müssen die Kosten von der Mietpartei übernommen werden. Problematisch wird es für Vermietende dann, wenn die Mietpartei mittellos ist. In diesem Fall müssen Sie die entstandenen Kosten selbst tragen. 
Wenn Mietende das Abwohnen der Mietkaution beabsichtigen, sollten sich Vermietende für eines der folgenden Vorgehen entscheiden:

• Wird ein gutes Verhältnis zu den Mietenden gepflegt und wissen Vermietende, dass es höchstens geringe Mängel in der Wohnung gibt, kann dem Abwohnen der Mietkaution stillschweigend zugestimmt werden. Es ist dabei jedoch zu bedenken, dass die Kaution der Sicherheit der Vermietenden dient, um Nachzahlungen oder Schadensersatzansprüche zu begleichen. In den letzten Wochen vor dem Auszug kann noch viel passieren.

• Falls Vermietende finanziell auf der sicheren Seite sein möchten, sollten sie Mietzahlungen nachfordern, bei der Rückgabe ein ausführliches Protokoll erstellen und die Kaution erst nach der Übergabe zurückzahlen.

• Der letzte Ausweg besteht im bereits dargelegten Gang vors Gericht. Wenn Vermietenden bekannt ist, dass die Betroffenen mittellos sind, ist es oft besser, auf eine Klage zu verzichten. Es ist in dieser Situation meist günstiger, einen Mietzahlungsverlust in Kauf zu nehmen, als teure Gerichts- und Anwaltskosten tragen zu müssen. 

In diesem Fall können Vermietende die Kaution einbehalten, müssen anfallende Reparaturen allerdings selbst bezahlen.