Untermietvertrag: Alles, was du wissen musst – inkl. ImmoScout24 Vorlage zur Untermiete

Der Untermietvertrag – so funktioniert er

Du fragst dich, ob ein Untermietvertrag in der Schweiz überhaupt zulässig ist? Die gute Nachricht zuerst: Die befristete Untermiete ist ein Mietverhältnis, das in der Schweiz gemäss Art. 262 des Obligationenrecht (OR) seit 1990 erlaubt ist. Alles, was du zur Untervermietung benötigst, ist die Zustimmung der Verwaltung, die du im Vorfeld einholen musst. Wie du dabei am besten vorgehen solltest, verraten wir dir im vorliegenden Beitrag. Als Erstes möchten wir jedoch festhalten, worin die Funktion eines Untermietvertrags besteht:

Ein Untermietvertrag regelt die Vermietung einer Wohnung, respektive eines Zimmers durch den Hauptmieter oder die Hauptmieterin an eine dritte Person, sprich den Untermieter oder die Untermieterin.

Wer von seinem Untermieter oder seiner Untermieterin eine Kaution verlangt, muss diese auf ein spezielles Mietzinskonto hinterlegen, das auf den Namen der Untermieterschaft läuft. Wie im Fall der Hauptmieterschaft darf diese Kaution nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.

Für Familienmitglieder, Ehe- und Konkubinatspartner oder -partnerinnen ist ein Untermietvertrag nicht nötig.

In einem Untermietvertrag werden unter anderem die Nutzung der Räumlichkeiten, die Mietdauer, der Preis sowie die Nebenkosten festgelegt. Indem der Vertrag Rechte und Pflichten der Haupt- und Untermieterschaft klar definiert, schützt er beide Parteien und beugt Streitigkeiten vor.

Gut geplant ist halb gewonnen: In diesen Situationen lohnt sich eine Untervermietung

Es gibt viele Situationen, in der einer Untervermietung als lohnenswert gilt. Falls du eine oder gleich mehrere der folgenden Fragen mit einem klaren 'Ja' beantworten kannst, solltest du eine Untervermietung definitiv in Betracht ziehen:

• Du möchtest eine Weltreise antreten – ohne deine Wohnung aufzugeben?

• Du wirst eine Probezeit in einer anderen Stadt absolvieren, weisst aber grundsätzlich noch nicht, ob du dauerhaft umziehen wirst?

• Dein Partner oder deine Partnerin zieht nach einer Trennung aus der Wohnung aus und du kannst die Miete nicht alleine stemmen?

• Du möchtest eine Wohngemeinschaft aufbauen?

• Dir steht ungenutzter Wohnraum zur Verfügung, den du teilen möchtest? 

Vielleicht bist du (noch) nicht auf die Untervermietung deiner Wohnung angewiesen und hast dich deswegen nicht nach einem Untermietvertrag für eine Wohnung umgesehen, aber es ist immer gut, diese Option im Hinterkopf zu behalten. 

Wenn Mietende zu Vermietenden werden: Pflichten der Hauptmieterschaft

Mit dem Untermietvertrag übernimmst du als Mieter oder Mieterin gegenüber deiner Untermieterschaft sämtliche Rechte und Pflichten, die ein Vermieter hat. Das bedeutet, du musst:

• gemeldete Mängel beheben.
• eine Mietzinserhöhung rechtzeitig und formrichtig mitteilen.
• rechtzeitig und formrichtig kündigen.

Eine reibungslose Untervermietung von A bis Z

Um eine reibungslose Untervermietung zu garantieren, ist einiges zu beachten. Wir haben die wichtigsten Punkte für dich zusammengestellt.

1. Die Zustimmung des Vermieters  als Voraussetzung zur Untervermietung

Für eine Untervermietung musst du die Zustimmung der Vermieterschaft einholen. Wir empfehlen dir, auf einen Untermietvertrag in schriftlicher Form zu bestehen. Im Anschluss daran kannst du den Untermietvertrag aufsetzen.

Der Vermieterschaft ist es nur aus einem der drei folgenden Gründen erlaubt, eine Untervermietung zu verweigern:

• Die Bedingungen der Untermiete werden nicht klar dargelegt. Beispiel: Du weigerst dich, die Personalien der Untermieterin oder des Untermieters bekanntzugeben oder der Vermieterschaft eine Kopie des Mietvertrags zuzustellen.

• Die Bedingungen der Untermiete sind missbräuchlich. Beispiel: Du würdest durch die Untermiete einen übermässigen Gewinn erzielen.

• Durch die Untervermietung entstehen der Verwaltung wesentliche Nachteile. Beispiel: Zu viele Personen leben in der Wohnung (Überbelegung einer Wohnung), wodurch eine erheblich stärkere Abnutzung des Wohnobjekts stattfindet. Allenfalls nutzt du die Wohnung gar für einen nicht im Vorfeld vereinbarten Zweck und verärgerst dadurch die Nachbarschaft – etwa durch hohe Lärmbelastung.

In diesem Fall ist es nicht empfehlenswert, Räume dennoch zu vermieten: Schlimmstenfalls droht dir danach eine Kündigung. Das trifft auch zu, wenn du die Zustimmung der Vermieterschaft gar nicht erst eingeholt hast.
 

2. Der Untermietvertrag – der Inhalt zählt, die Schriftform ist empfohlen

Für jede Untermiete braucht es einen Vertrag. Ob dieser schriftlich oder mündlich ausfällt, spielt dabei keine Rolle: Rechtlich ist ein schriftlicher Vertrag zwischen Hauptmieterschaft und Untermieterschaft nicht zwingend nötig. Um möglichen Unklarheiten und Streitigkeiten vorzubeugen, empfehlen wir dir jedoch, einen schriftlichen Vertrag einer mündlichen Vereinbarung immer vorzuziehen.

Der Untermietvertrag ist – wie auch der gewöhnliche Mietvertrag – nicht an eine spezielle Form gebunden. Ist ein Vertrag in Schriftform vorgesehen, sollten vor dem Einzug jedoch alle wichtigen Mietkonditionen zwingend und vollständig schriftlich festgehalten werden. Unter anderem sollten folgende Punkte in einem Untermietvertrag Platz finden:

• Personalien aller Parteien
• Beschreibung des Mietobjekts
• Laufzeit des Untermietvertrags
• Kündigungsfristen und -bedingungen
• Rechte und Pflichten von Hauptmieterschaft und Untermieterschaft
• Auskunft darüber, welche Räume Untermietenden allein zur Verfügung stehen und welche sie teilen

Ein angemessener Mietzins für die Untermiete

Der Mietzins, welcher für eine Untermiete anfällt, sollte nicht unverhältnismässig sein. Als Hauptmieter oder Hauptmieterin darfst du keinen Gewinn erzielen. Wird ein zu hoher Mietzins angesetzt, hat die Verwaltung das Recht, die Untermiete zu verbieten. Wird beispielsweise nur ein Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung untervermietet, ist es nicht angebracht, den Untermieter oder die Untermieterin die Hälfte der Hauptmiete tragen zu lassen.

Tipp: Wenn du nicht die ganze Wohnung untervermietest, berechnest du die Miete am besten pro Quadratmeter. Neben dem Mietzins solltest du ausserdem anteilig die Nebenkosten (Heizen, Wasser etc.), Stromkosten, Internetnutzung und Gebühren für Radio und TV (Serafe) weiterverrechnen. 

Untermieter und Untermieterinnen anmelden – je nach Wohnort notwendig

Du hast dir vielleicht schon die Frage gestellt, ob du die Person bei der Gemeinde anmelden musst oder nicht. Die Antwort ist ganz von deinem Wohnort abhängig: Regelungen bezüglich der Meldepflicht fallen kantonal unterschiedlich aus. In zahlreichen Kantonen musst du der Einwohnerkontrolle den Zu- oder Wegzug deiner Untermieterschaft melden, es herrscht eine sogenannte Drittmeldepflicht. 

Frag deswegen zur Sicherheit bei der Einwohnerkontrolle deiner Gemeinde nach, ob und was wie gemeldet werden muss.

Eine Frage der Zeit – wie lange ist Untermiete erlaubt?

Zusätzlich zu den Verweigerungsgründen, die Vermietende dazu berechtigt, eine Untermiete zu verbieten, hat das Bundesgericht im Jahr 2022 festgehalten, dass ein Untermietverhältnis zwingend befristet sein muss.

Im Voraus muss keine fixe Dauer feststehen. Allerdings dürfen Mieter und Mieterinnen ihre Wohnung nur dann untervermieten, wenn sie eine spätere Rückkehr in die Wohnung planen – respektive selbst irgendwann wieder alle Zimmer der betreffenden Wohnung für sich beanspruchen werden.

Der Vertrag kann nicht länger dauern als das Hauptmietverhältnis. Aus diesem Grund ist eine Erstreckung des Untermietvertrages auch nur bis zum Ende des Hauptmietvertrages gültig.

Kündigungsfristen für die Untermiete

Genau wie zwischen Vermieterschaft und Hauptmieterschaft beträgt die minimale Kündigungsfrist zwischen Hauptmieterschaft und Untermieterschaft:

• für Geschäftsräume 6 Monate
• für Wohnräume 3 Monate
• für möblierte Zimmer 2 Wochen