Der Mietvertrag und seine Tücken: Darauf solltest du achten

Der Mietvertrag und seine Tücken: Darauf solltest du achten

27.06.2025

Der Mietvertrag ist das Herzstück der Beziehung zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft: In ihm sind alle Rechte und Pflichten dieser beiden Parteien festgehalten. Daher gibt sein Gebrauch sowohl Mietern und Mieterinnen als auch Vermietern und Vermieterinnen Sicherheit.

Du fragst dich, was unbedingt in einem Mietvertrag für Wohnraum stehen sollte, welche Form ein Mietvertrag haben muss oder welche Dokumente für einen solchen Vertrag benötigt werden? Wir verraten dir, welche inhaltlichen Anforderungen bestehen, welche Informationen nötig sind, um einen Mietvertrag erstellen zu können und welche weiteren wichtigen Punkte du als Mieter oder Mieterinnen (beziehungsweise Vermieter oder Vermieterin) beachten musst.

Form eines Mietvertrags

Mietvertrag für Wohnungen – schriftlicher Vertrag oder mündliche Vereinbarung?

Im Zentrum des Vertrages steht die Überlassung des Vertragsgegenstandes. Du hast deine Traumwohnung gefunden, dir wird die Hand gereicht und die Sache ist – für eine bestimmte Zeit – besiegelt. Doch stimmt das wirklich? Prinzipiell ja, in der Schweiz können Vertragsparteien einen Mietvertrag für Wohnraum ganz einfach und ohne Unterzeichnung mündlich abschliessen. Hierzulande gilt auch eine mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter oder Vermieterin und Mieter oder Mieterin als rechtskräftig.

Das mag verlockend wirken, wir empfehlen dir jedoch einen Vertrag in Schriftform zu unterzeichnen. Dieser bietet Vermietern und Mietern Sicherheit und beugt Streitigkeiten zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft vor. Pflichten und Rechte der beiden Parteien sind darin schliesslich klar definiert.

Beachte, dass ein schriftlicher Mietvertrag erst gültig ist, wenn ihn beide Parteien unterzeichnet haben. Erfahre in unserem Beitrag 'Ab wann ist der Mietvertrag gültig' alles, was du zu diesem Thema wissen solltest.

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Mit der SwissCaution-Mietkaution musst du nicht mehr 3 Monatsmieten auf einem Bankkonto blockieren. Wie das genau funktioniert, erfährst du hier.

Erstellung des Vertrags und inhaltliche Anforderungen

Mietrecht und VMWG als Grundlage für Mietverträge

In der Schweiz unterliegen Mietverträge gesetzlichen Vorgaben (Mietrecht), welche im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) festgehalten sind. Während sich sämtliche Vertragsparteien an diese grundlegenden Vorgaben zu halten haben, steht es ihnen frei, innerhalb dieses Rahmens weitere Punkte individuell zu vereinbaren.

Das Thema Mietvertrag für Geschäftsräume interessiert dich? In diesem Fall empfehlen wir dir, dich mit der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) auseinanderzusetzen. Auch sie basiert auf dem Obligationenrecht und deckt weitere gesetzlich geregelte Punkte ab, die beim Aufsetzen eines Mietvertrags für Geschäftsräume beachtet werden müssen.

Das muss in einem schriftlichen Vertrag stehen

Mietpartei und Vermieterpartei

  • Name und Adresse der vermietenden sowie der mietenden Person
  • Mietobjekte und Mietsachen
  • Genaue Beschreibung des Hauses oder der Wohnung (Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer)
  • Mitvermietete Räume oder Objekte (z. B. Keller, Parkplatz, Garage)

Mietdauer

  • Bestimmte oder unbestimmte Mietdauer
  • Start- und allenfalls Enddatum des Mietverhältnisses. Ist ein fixes Enddatum festgelegt, dann endet das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt

Kündigungsfrist

  • Angabe der Kündigungsfrist in Monaten. Solltest du im Mietvertrag keine Kündigungsfrist finden, dann gelten die ortsüblichen Regelungen. Übrigens: Eine Mindestmietdauer ist gesetzlich erlaubt. Vor deren Ablauf darf keine Partei das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Eine ewige Mietdauer wiederum ist in der Schweiz gesetzlich verboten, wobei es keine schriftlichen Richtwerte dafür gibt und in Streitfällen das Gericht individuell entscheidet.

Mietzins und Nebenkosten

  • Höhe der Miete. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, ist der Mietzins (= Nettomietzins + Nebenkosten) monatlich fällig. Vorsicht beim Mietzinsvorbehalt: Er gibt der Verwaltung das Recht, den Mietpreis zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen. Du kannst ihn jedoch anfechten.
  • Nebenkosten (Heizkosten, Wasser, Strom); sind keine Nebenkosten im Vertrag erwähnt, sind sie bereits im Mietzins inbegriffen.

Mietkaution (Mietzinsdepot)

  • Höhe der Mietkaution (was Wohnungen betrifft, beträgt die Kaution in der Schweiz maximal drei Monatsmieten)
  • Konto, auf dem die Kaution hinterlegt wird

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Das darf auf keinen Fall in einem Mietvertrag stehen

Vermieter und Vermieterinnen stehen in einigen Fällen in der Pflicht, gewissen Behörden Angaben über ihre Mieter und Mieterinnen zu machen. Die Informationen dafür erlangen sie in aller Regel einfach und unkompliziert beim Vertragsabschluss. Für die Vermieterschaft gilt dabei jedoch, die Angaben auf eine möglichst zurückhaltende Art in Erfahrung zu bringen.

Du hast dich auf eine Wohnung beworben und möchtest wissen, welche Informationen die Verwaltung von dir verlangen darf? In unserem Beitrag 'Vermieter und Datenschutz: Das musst du beachten' erfährst du alles, was du zu dieser Sache wissen solltest.

Rechtliches bei Spezialfällen

Bei besonderen Mietverträgen gibt es gewisse Spezialfälle. Dazu gehören:

  • geschäftliche Mieten
  • Luxuswohnungen
  • separate Garagen (Mietvertrag Garage)
  • Staffelmieten (stufenweise erfolgende Mietzinserhöhungen, die im Voraus festgelegt werden)
  • Indexmieten (der Mietzins folgt dem Landesindex LIK)

Für diese und andere besondere Mietvereinbarungen werden adaptierte Verträge abgeschlossen. Sie weichen vom gewöhnlichen Mietrecht ab und beinhalten oft Kleingedrucktes. Hier gilt: Vorsicht vor zusätzlichen Kosten! Du solltest einen Spezialvertrag immer von einer Fachperson prüfen lassen.

Das solltest du beim Unterschreiben des Vertrags prüfen

Bevor du einen Mietvertrag für Wohnraum oder einen Mietvertrag für Geschäftsräume unterschreibst, solltest du immer die folgenden Punkte prüfen:

  • Steht der vereinbarte Betrag des Mietzinses im Vertrag?
  • Stimmt die Grösse der angegebenen Wohnung?
  • Sind Estrich und/oder Keller erwähnt?
  • Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
  • Gibt es eine Mindestlaufzeit? Ab wann kannst du kündigen?
  • Ist der Referenzzinssatz aktuell?
  • Steht im Vertrag ein genau begründeter Mietzinsvorbehalt? In dem Fall kann der Mietzins später erhöht werden

FAQ

Ist ein Mietvertrag mit Probezeit erlaubt?

Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Probezeit nicht erlaubt und widerspricht dem Obligationenrecht. Ein befristeter Vertrag im Sinne eines 'Probevertrags' ist zulässig. Er darf allerdings nicht mehrfach wiederholt werden, weil man damit den Kündigungsschutz umgeht.

Ist der Mietzins fair?

Du hast das Recht, den alten Mietzins von der Verwaltung zu erfahren. In einigen Kantonen besteht sogar die Verpflichtung, den Anfangsmietzins in einem amtlichen Formular mitzuteilen (Formularpflicht). Wenn die Miete im Vergleich zum Anfangsmietzins unbegründet stark erhöht wurde, kannst du die Erhöhung bis 30 Tage nach Schlüsselübergabe anfechten.

Ist die Untermiete erlaubt?

Ja, die Untermiete ist hierzulande grundsätzlich erlaubt. Mit einem Untermietvertrag bist du auf der sicheren Seite. Du weisst schon bei Mietbeginn, dass du untervermieten möchtest? Mit einer Vertragsklausel kannst du dir gleich zu Beginn des Mietverhältnisses das Okay dafür einholen. Planst du aktuell eine Untervermietung? In unserem Beitrag 'Mit unserer Untermietvertrag-Vorlage in 2 einfachen Schritten zur Untermiete' erhältst du alle Informationen, die du für eine reibungslose Untervermietung benötigst.

Dürfen Haustiere verboten werden?

Kleintiere dürfen ohne Einwilligung in einem Käfig und in einer akzeptablen Anzahl bei dir wohnen. Grössere Tiere – dazu zählen etwa Katzen und Hunde – können hingegen grundlos verboten werden.

Verdächtige Klauseln: Welche sind erlaubt?

Grillverbot, Rauchverbot, Kostenübernahme bei natürlichen Gebrauchsspuren usw.: Bist du unsicher, ob der neue Mietvertrag zulässig ist? Unerlaubte Klauseln sind keine Seltenheit. Lass dich im Zweifelsfall von einer Fachperson beraten.

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