Überbelegung Mietrecht: Wie viele Personen sind zu viel in einer Wohnung?

Wann gilt eine Wohnung in der Schweiz als überbelegt?

Überbelegung kann – ganz abgesehen vom offensichtlichen Platzmangel – zu Stress, eingeschränkter Privatsphäre und hygienischen Problemen führen. Insbesondere in Grossstädten, bei Wohnungsmangel oder finanziellen Engpässen kann Überbelegungen von Mietobjekten ein Thema werden. Doch wodurch wird Überbelegung in der Schweiz definiert? 

Nach schweizerischer Rechtsauffassung können wir von der folgenden Faustregel ausgehen: 

Zu beachten ist, dass es sich dabei lediglich um einen Richtwert handelt. Zudem ist entscheidend, ob ausschliesslich Erwachsene oder Erwachsene mit Kindern im Mietobjekt leben. Für ein harmonisches Zusammenleben ist darüber hinaus von geordneten Lebensumständen auszugehen. 

• Pro Schlafzimmer sind maximal zwei Personen vorgesehen.

• Mit Kajütenbetten kommen bis zu drei Kinder pro Schlafzimmer infrage. 

• Entsprechend ihrem Alter sollten Kinder getrennte Schlafräume haben können.

Sobald Personen auf dem Sofa im Wohnzimmer oder gar auf Matratzen im Gang übernachten müssen, deutet dies auf eine Überbelegung hin. 

Beurteilung und Folgen von Überbelegung

Überbelegungen bereiten Verwaltungen manchmal etwas Kopfzerbrechen. Der Umstand, dass sich auf einer kleinen Wohnfläche zu viele Bewohner tummeln, ist dabei oft das geringste Problem. Eine Überbelegung kommt schliesslich selten allein: Beschwerden über Lärm, Unordnung und ständiges Kommen und Gehen können die Geduld weiterer Mietparteien auf die Probe stellen. Weitere Streitpunkte ergeben sich aus einer allfällig fehlerhaften Handhabung der Geräte oder halbherzigen Massnahmen bei der Abfallentsorgung.

Von einer Überbelegung muss ausgegangen werden, wenn die vorhandene Wohnfläche nicht für jeden Erwachsenen und jedes Kind reicht. Da dieser Grundsatz sehr vage ausfällt, muss eine Beurteilung basierend auf individuellen Einzelfällen und Wohnungseinrichtung erfolgen. Eine klare Vorschrift, die besagt, wann eine Wohnung überbelegt ist, existiert in der Schweiz nicht. Aus diesem Grund mussten mehrfach Gerichte darüber entscheiden.

Wie viel Wohnfläche ist üblich?

Die Wohnfläche pro Person betrug im Jahr 2023 laut dem Bundesamt für Statistik im Schnitt 46.5 m2. Dabei handelt es sich um einen gesamtschweizerischen Durchschnittswert. Ein Blick auf die Werte der einzelnen Kantone verrät, dass in Genf mit 37.5 m2 am wenigsten Wohnfläche pro Person verbraucht wird, in den Kantonen Appenzell-Innerrhoden und -Ausserrhoden wird hingegen mit 52 m2 pro Person die höchsten Werte auf.

Was passiert, wenn sich die Lebensverhältnisse der Mieterschaft ändern? 

Temporäre Überbelegungen werden von Verwaltungen oft geduldet. Zu beachten ist dabei einzig, dass die Gäste sich an die Hausordnung halten müssen und sich die Nachbarn nicht durch sie gestört fühlen dürfen. Tun sie dies doch, können Verwaltungen einschreiten.

Ganz anders sieht es bei voraussichtlich längerfristigen Überbelegungen aus, die beispielsweise bei Veränderung der Lebensverhältnisse der Mieterschaft rasch zustande kommen können. Grössere Veränderungen sollten auf jeden Fall näher betrachtet werden. Die Grenzen der Überbelegung sind Ermessenssache. Vermieter und Vermieterinnen sollten bei der Beurteilung auf jeden Fall das Wohl ihrer gesamten Mieterschaft berücksichtigen und bei Bedarf Initiative ergreifen.

Untervermietungen oder Familienzuwachs – was ist erlaubt?

Untervermietungen

Zunächst sind Vermietende nur dazu verpflichtet, Personen in der Wohnung zu dulden, die im Mietvertrag vermerkt sind. Eine Ausnahme von dieser Regelung sind von Ihnen genehmigte Untervermietungen, insbesondere Kurzvermietungen über Online-Plattformen.

Die Vermieterschaft kann Untervermietungen nur in den folgenden Fällen ablehnen: 

• Die Mietenden geben die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt.

• Die Untermiete ist missbräuchlich, zum Beispiel, wenn die Mietenden mit der Untermiete Gewinn machen. 

• Der Vermieterschaft entstehen schwerwiegende Nachteile. 

Änderung der familiären Verhältnisse

Wie sieht es mit der Vergrösserung einer Familie aufgrund einer Lebenspartnerschaft, Heirat oder Geburt aus, bei der es zur Überbelegung einer Wohnung kommt? Eine Kündigung haben Mietende in diesem Fall nur in den seltensten Fällen zu befürchten. Wichtig ist aber auch in dieser Situation, dass die Hausregeln respektiert werden. Möchten Mietende nahe Familienangehörige in die Wohnung aufnehmen, können sie dies grundsätzlich nur innerhalb der Grenzen einer vertragsmässigen Nutzung tun. 

Diese Optionen haben Vermietende bei Überbelegung

Bei einer Überbelegung können Vermieter und Vermieterinnen unterschiedliche Wege einschlagen – damit es gar nicht erst zur Überbelegung kommt, haben sie auch die Möglichkeit, ein Bewohnermaximum im Mietvertrag festzulegen. 

Bewohnermaximum im Mietvertrag festlegen

Um eine Überbelegung zu verhindern, sollte ein Bewohnermaximum klar im Mietvertrag kommuniziert werden.

Wichtig: Die Angabe ‘Anzahl Personen: zwei’ genügt nicht als Angabe im Mietvertrag. Es muss explizit vermerkt sein, dass in der Wohnung nicht mehr als zwei Personen leben dürfen. Diese vertragliche Regelung kommt nicht zur Geltung, wenn ein Kind geboren wird. 

Anpassung der Nebenkosten oder des Mietzinses

Gerade bei unproblematischen Mietern und Mieterinnen, die ihre Verpflichtungen stets ernst genommen und immer ein gutes Verhältnis zur Vermieterschaft gepflegt haben, ist eine Kündigung sehr unüblich. Eine Anpassung der Nebenkosten oder des Mietzinses auf einvernehmlicher Basis kann eine Alternative für eine Kündigung darstellen.

Kündigung wegen Überbelegung

Eine Kündigung wegen Überbelegung kommt erst dann infrage, wenn dem Vermieter wesentliche Nachteile aus der Änderung entstehen. Ob solche bestehen, ist gründlich zu prüfen, schliesslich ergeben sich aus einer höheren Bewohnerzahl immer gewisse Nachteile: Es kommt zum Beispiel zu vermehrter Abnutzung oder einem erhöhten Wasserverbrauch. Entscheidend ist jedoch die Wesentlichkeit des Nachteils. 

Eine Kündigung sollte objektiv verständlich sein. Insbesondere trifft dies zu, wenn von einer eigentlichen Überbelegung gesprochen werden kann. Zur Beurteilung dieser sollte die Grösse des Mietobjekts – unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen – berücksichtigt werden.

Beispiel: Das Zuziehen eines Partners oder die Geburt eines Kindes führt in einer Ein- oder Zweizimmerwohnung einer Einzelperson nicht schon zwingend zu einer besorgniserregenden Überbelegung. Ist die Einzimmerwohnung jedoch sehr klein, kann bei einer weiteren Person bereits von einer Überbelegung gesprochen werden. Es kommt also stark auf den jeweiligen Einzelfall darauf an, ob die Überbelegung als Kündigungsgrund zugelassen ist.

Müssen Gäste der Vermieterschaft gemeldet werden?

Persönliche und soziale Kontakte in der gemieteten Wohnung zu pflegen, gehört zum Gebrauchsrecht. Besucher und Besucherinnen dürfen ohne Einschränkungen in Mietwohnungen übernachten. Die Einwilligung der Vermieterschaft ist dafür nicht nötig. Auch nicht, wenn Gäste über einen längeren Zeitraum zu Besuch sind: Eine Obergrenze der Aufenthaltsdauer existiert nicht.

Mieter und Mieterinnen haben darüber hinaus auch die Möglichkeit, gute Freunde ihre Wohnung nutzen zu lassen, wenn sie in den Ferien sind. Solange diese nichts für die Nutzung der Wohnung zahlen, sind sie Gäste und keine Untermieter. Die Vermieterschaft kann auch in diesem Fall nicht intervenieren. Auch dann nicht, wenn die Mieter nicht vor Ort sind. Zu beachten ist einzig, dass die Gäste sich an die Hausordnung halten müssen.

Zur Aufnahme geflüchteter Personen

Auch die kostenlose Aufnahme geflüchteter Personen in eine Mietwohnung ist mit der kostenlosen Unterbringung von Gästen gleichzusetzen. Gemäss Art. 305 ff. OR ist dies rechtlich als Gebrauchsleihe einzustufen und hat somit keine mietrechtliche Relevanz.

Das bedeutet, dass die Vermieterschaft auch in diesem Fall der Unterbringung von Personen nicht im Wege stehen darf. Entsprechend muss sie vor der Aufnahme von geflüchteten Personen auch nicht um Erlaubnis gefragt werden.