Abfindung bei Mietaufhebungsvertrag: Das musst du wissen

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ob beim Vermieter Eigenbedarf besteht oder nicht: Eine einvernehmliche Vertragsauflösung kann natürlich stets vorgeschlagen werden – vorausgesetzt, die Mietpartei ist grundsätzlich mit diesem Vorgehen einverstanden.

Durch einen Mietaufhebungsvertrag ergibt sich für Vermieter und Mieter die Möglichkeit, den Zeitpunkt sowie die Umstände der Beendigung eines Mietverhältnisses festzulegen. Sie können darüber hinaus auch weitere Bedingungen und Regelungen bestimmen, welche den jeweiligen Interessen entsprechen. Für Mietparteien spielt der finanzielle Ausgleich in Form einer Mietaufhebungsvertrag-Abfindung meist eine zentrale Rolle bei der freiwilligen Beendigung eines Mietverhältnisses.

Für sie entstehen schliesslich Umzugskosten und damit zusammenhängende Ausgaben. Üblicherweise erwarten sie deswegen einen passenden Ausgleich. Aus diesem Grund ist eine Abfindung bei einem Mietaufhebungsvertrag eine weitverbreitete Praxis.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll? 

Es gibt eine Reihe von Umständen, in denen sich ein Mietaufhebungsvertrag anbietet. Ob für ein Haus oder eine Wohnung – in einem unbefristeten Mietvertrag sind im Normalfall auch Fristen festgelegt, innerhalb derer das bestehende Mietverhältnis gekündigt werden kann.

Mit einem Mietaufhebungsvertrag haben sowohl Vermieter als auch Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu einem beliebigen Zeitpunkt hin zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag ersetzt entsprechend die im Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist. 

In den folgenden Fällen ist ein Mietaufhebungsvertrag besonders sinnvoll…

…für Vermieter und Vermieterinnen

• Der Vermieter möchte die Immobilie selbst nutzen, dabei jedoch die gesetzlich festgelegte Frist zur Kündigung wegen Eigenbedarf umgehen. 
• Der Vermieter plant den Verkauf der Immobilie. Für ein nicht vermietetes Objekt ist ein höherer Verkaufspreis zu erwarten.
• Der Vermieter plant eine grundlegende Sanierung der Immobilie.

…für Mieter und Mieterinnen

• Der Mieter möchte umziehen, dabei jedoch das Zahlen einer doppelten Miete vermeiden.
• Der Mieter muss arbeitsbedingt umziehen und möchte daher frühzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. 
• Der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft beabsichtigt, aus der Wohnung auszuziehen; die anderen möchten hingegen weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.

…für Gewerbe

Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch bei Gewerbemietverträgen sinnvoll sein, wenn eine Kündigungsfrist verkürzt werden soll. Der Mietaufhebungsvertrag muss in diesem Fall von allen Beteiligten unterzeichnet werden. 

Das ist bei einem Mietaufhebungsvertrag zu beachten

Damit ein Mietaufhebungsvertrag gültig ist, sind für alle beteiligten Parteien mehrere Punkte zu beachten. Grundlegend müssen beide Parteien dieser einvernehmlichen Vertragsauflösung zustimmen. Eine einseitige Aufsetzung eines Mietaufhebungsvertrags ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Beim Aufsetzen eines Mietaufhebungsvertrags müssen – anders als beim Abschluss eines Mietvertrags – keine gesetzlichen Regelungen beachtet werden. Beide Parteien sollten jedoch darauf bedacht sein, dass die Vereinbarung sich nicht nachteilig auf sie auswirkt. Oberstes Ziel soll eine einvernehmliche Vertragsauflösung sein. 

Darauf sollten Vermieter achten, wenn sich Mieter einen vorzeitigen Auszug wünscht

Beabsichtigt ein Mieter oder eine Mieterin einen vorzeitigen Auszug, sollte eine Vereinbarung getroffen werden, die den Vermieter oder die Vermieterin vor Nachteilen bewahrt. Leerstand oder Mietausfall können beispielsweise verhindert werden, indem die Mietpartei eine Nachfolge für die Miete stellt. Ist dies nicht möglich, könnte auch eine Kostenpauschale vereinbart werden. 

Darauf sollten Mieter achten, wenn sich Vermieter einen vorzeitigen Auszug wünschen

Auch wenn ein Vermieter den vorzeitigen Auszug wünscht, ist darauf zu achten, dass dem betroffenen Mieter kein Nachteil daraus entsteht. Vermieter können für den Auszug vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist eine Mietaufhebungsvertrag-Abfindung anbieten.

Diese Punkte sollte der Mietaufhebungsvertrag enthalten

Schriftlicher Mietaufhebungsvertrag

Wird der Mietaufhebungsvertrag schriftlich festgehalten, muss er zwingend von beiden Parteien unterzeichnet werden.

Der schriftliche Mietaufhebungsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Die Bezeichnung des Mietverhältnisses
• Angaben zu Vermietpartei und Mietpartei
• Die Adresse und Wohnungsnummer der Immobilie
• Das genaue Auszugsdatum 
• Vereinbarungen zu allfälligen Schönheitsreparaturen
• Vereinbarungen zur Mietkaution und zu den Betriebskosten
• Falls erforderlich: Konkrete Vereinbarungen zur Entschädigung/Abfindung
• Gegebenenfalls Nennung des Nachmieters oder der Nachmieterin 
• Ort, Datum und Unterschrift der Vertragsparteien

Mündlicher Mietaufhebungsvertrag

Ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag ist kein Muss. Auch ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist möglich. In diesem Fall sind jedoch ausserordentlich präzise Absprachen nötig. Um Missverständnisse oder böse Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag der mündlichen Vereinbarung vorzuziehen.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag ungültig?

Falls ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag aufgesetzt wird und eine der beiden Vertragsparteien den Vertrag nicht unterzeichnet hat, ist er ungültig. Zudem sollten Mieter darauf achten, dass der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Klauseln, die sittenwidrig sind, können ebenso dazu führen, dass ein Mietaufhebungsvertrag (zumindest teilweise) unwirksam ist.

Weigert sich die Mietpartei, einen Mietaufhebungsvertrag zu unterschreiben, hat dies keinerlei rechtliche Konsequenzen für sie, da es sich beim Aufhebungsvertrag um eine freiwillige Vereinbarung handelt. In diesem Fall hat die Vermietpartei nur die Möglichkeit zur Kündigung mit den rechtlich festgelegten Kündigungsfristen.

Abfindung Mietaufhebungsvertrag: Steht Mietern eine Abfindung zu?

Mieter, die einem Mietaufhebungsvertrag zustimmen, haben keinen gesetzlich festgelegten Anspruch auf eine Abfindung oder Entschädigung. Sie befinden sich allerdings in einer ausserordentlich guten Verhandlungsposition. Schliesslich sind es oft Vermieter, die sich eine Einwilligung wünschen, um Vorteile beim Immobilienverkauf zu erlangen.

Die Abfindung dient in einem Mietaufhebungsvertrag einem finanziellen Ausgleich für einen Umzug. Für Mietparteien ist es daher üblich, eine entsprechend angemessene Entschädigung zu vereinbaren. 

Abfindung als Vermieter oder Vermieterin verhandeln

Als Vermieter gilt es zu beachten, dass die Abfindung nicht nur Mehrkosten für Mieter abdecken, sondern auch einen finanziellen Anreiz zur Einwilligung in den Vertrag darstellen sollte. Schliesslich sind Mieter in keiner Weise dazu verpflichtet, dem Wunsch nachzukommen. Ein attraktives Angebot in Form einer Abfindung kann zielführend sein und ist daher sehr empfehlenswert.

Wie hoch sollte die Abfindung sein? 

Pauschale Empfehlungen für konkrete Abfindungsbeträge sind kaum möglich, da diese frei verhandelbar sind und von Fall zu Fall individuell festgelegt werden. Bei einer Aufhebung des Mietvertrags auf Wunsch des Vermieters sollten Mieter bei der Festlegung der Höhe der Abfindung mehrere Faktoren berücksichtigen. Zu diesen gehören die Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, der Umzug, Maklergebühren, neue Möbel (und Einlagerung von Möbeln), eine allenfalls höher ausfallende Miete und weitere mögliche Kosten, die zum Beispiel durch einen längeren Arbeitsweg zustande kommen können.

Auch Kosten für die Renovierung einer neuen Wohnung, allfällige Hotelkosten oder der Umstand, dass Mieter und Mieterinnen ihre gewohnte Lebensumgebung verlieren, können eine Abfindung rechtfertigen.

Fazit

Der Mietaufhebungsvertrag stellt eine einvernehmliche Alternative zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses dar und ermöglicht beiden Parteien, die Vertragsauflösung individuell zu gestalten. Der Mietaufhebungsvertrag muss zwingend im gegenseitigen Einverständnis erfolgen, wobei eine angemessene Abfindung als finanzieller Anreiz dienen kann. 

Da Mieter nicht zur Zustimmung verpflichtet sind, sollten Vermieter ihnen ein attraktives Angebot machen, um ihre Einwilligung zu erhalten. Dabei sollten die Interessen und Kosten angemessen berücksichtigt werden. Der Schlüssel zum Erfolg besteht in einer klaren Kommunikation, Verhandlungen auf Augenhöhe und einem schriftlich festgehaltenen Mietaufhebungsvertrag.