Mietkaution einbehalten: Was darf die Vermieterschaft?

Mietkaution einbehalten: Grosses Konfliktpotenzial ist vorprogrammiert

Bevor eine Wohnung gemietet werden kann, haben Mieter und Mieterinnen in der Regel eine Mietkaution zu hinterlegen. In den folgenden Fällen soll dieser Geldbetrag den Vermietenden als finanzielle Absicherung dienen:

• Mietende haben Schäden in der Wohnung verursacht, welche nicht als ‘normale Abnutzung’ gewertet werden können.

• Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind noch ausstehende Nebenkosten zu begleichen.

• Mietende sind mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten.

Kurz: Eine Mietkaution, oft auch als Mietzinsdepot bezeichnet, dient Vermietenden als Sicherheit für einen Ausgleich von ausstehenden Zahlungen. 

Wenn die Mietpartei Schäden verursacht, die Reparaturen nach sich ziehen, ist es Vermietenden unter gewissen Umständen gestattet, die Mietkaution zur Begleichung dieser Kosten zu nutzen. Problematisch dabei ist, dass es immer wieder zu Konflikten bezüglich der Mietkaution und der Rückerstattung dieser kommt. Vornehmlich die Frage danach, in welchen Fällen eine Kaution einbehalten werden darf, sorgt sowohl bei Vermietenden als auch Mietenden für Unsicherheit. 

Nicht selten finden sich zur Beendigung eines Mietverhältnisses hin Schäden in Wohnungen, die von Mietenden bagatellisiert, von Vermietenden jedoch als durchaus nennenswerte Schäden gewertet werden, die weit über ‘normale Abnutzung’ hinausgehen. Ein Blick auf die Schweizer Rechtslage zur Mietkaution schafft Klarheit darüber, wer in einem solchen Fall recht hat.

Rechtslage zur Mietkaution in der Schweiz

Die Höhe für die Mietkaution ist in der Schweiz gesetzlich im Artikel 257e des Obligationenrechts (OR) festgelegt. Sie darf hierzulande bis zu drei Bruttomonatsmieten (= Mietzins plus Nebenkosten) betragen. Dieser Höchstbetrag gilt allerdings nur für privat gemietete Wohnungen. Für Einheiten, die gewerblich genutzt werden, gibt es keine Beschränkung des Betrags. 

Eine Mietkaution wird in der Schweiz nicht von allen Vermietern und Vermieterinnen gefordert. Sie haben jedoch das Recht, eine Kaution zu verlangen. In den meisten Fällen wird das auch entsprechend umgesetzt.

Mietkaution einbehalten: Welche Schäden rechtfertigen das? 

Du möchtest aus einer Wohnung ausziehen, in welcher im Verlauf der Jahre Schäden entstanden sind und fragst dich, ob die Verwaltung die Kaution einbehalten darf, um für die Reparaturkosten aufzukommen? 

Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen dürfen Vermietende nicht mit der Kaution verrechnen. Bei folgenden, normalen Gebrauchsspuren darf die Vermieterschaft die Mietkaution nicht einbehalten:

• Bohrlöcher
• Abgestossene Ecken
• Tapeten, die Altersspuren aufweisen

Folgende Schäden, die durch die Mietpartei verursacht wurden, dürfen hingegen mit der Kaution verrechnet werden: 

• Schimmel, der aufgrund fehlenden Lüftens entstanden ist
• Gesprungene Fliesen
• Risse im Laminat oder Parkett
• Flecken im Teppich, die entweder gar nicht oder nur schwer zu entfernen sind

Wie du siehst, darf in so einigen Fällen eine Mietkaution einbehalten werden – dies ist aber bei weitem nicht immer der Fall. Um auf der sicheren Seite zu sein, solltest du deine Wohnung mit Sorgfalt behandeln und dabei auch regelmässig Lüften, um der Schimmelbildung vorzubeugen. Beachtest du diese Punkte, hast du bei einer künftigen Wohnungsübergabe keine negativen Konsequenzen zu befürchten.

Du bist dir immer noch unsicher darüber, für welche Schäden du aufkommen musst? Der Hauseigentümerverband und der Mieterverband haben sich über die Lebensdauer von Raumausstattungen geeinigt: Nach Ablauf der vorgegebenen Zeitspanne entfällt die Zahlungspflicht für die Mieterschaft. 

Genaue Informationen zur Lebensdauer von unterschiedlichen Raumausstattungen erhältst du auf der Lebensdauertabelle des Mieter- und Eigentümerverbandes.

Mängel bei Wohnungsübergabe: Was ist zu tun?

Um einen Auszug möglichst reibungslos über die Bühne zu bringen, ist eine gründliche Übergabe unabdingbar. Eventuelle Schönheitsfehler und Mängel bei Wohnungsübergabe müssen genau dokumentiert werden. Schriftlich sollte dabei in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten sein, welche Probleme sich an welcher Stelle in der Immobilie befinden. Zusätzlich sollten Fotos von den Mängeln gemacht werden, um deren Ausmass festzuhalten. 

Das Protokoll bewahrt Mieter und Mieterinnen unter anderem davor, zu Unrecht für die Schäden der Vorherigen verantwortlich gemacht zu werden.

Wichtig: Das Protokoll ist nur gültig, wenn beide Parteien es unterschrieben haben.

Mietkaution einbehalten: Wer trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich tragen Mieter und Mieterinnen die Verantwortung für Schönheitsreparaturen. Das heisst aber nicht zwingend, dass diese auch für die Kosten aufkommen müssen.

Die Verwaltung darf die Mieterinnen und Mieter nicht dazu drängen, Handwerksfirmen zu beauftragen. Sie können jedoch auf Anfrage von der Mietpartei geeignete Handwerksfirmen suchen oder vorschlagen. 

Wer nicht auf sein eigenes handwerkliches Geschick und Know-how setzen möchte, profitiert somit von der Erfahrung und den Connections der Vermieterschaft. 

Sollte die Mieterschaft Schönheitsreparaturen nicht oder nur mangelhaft durchgeführt haben, darf die Vermieterschaft die gesamte oder zumindest einen Teil der Kaution einbehalten – je nachdem, wie schwerwiegend der besagte Mangel ist.

Zum richtigen Vorgehen für Vermieter und Vermieterinnen

• Die Vermieterschaft sollte Mietenden eine Beschreibung der zu beseitigenden Mängel zukommen lassen und ihnen eine Frist zur Selbstbeseitigung geben. Eine Frist sollte in diesem Fall ein bis zwei Wochen betragen.

• Kommen Mieter oder Mieterin dieser Aufforderung nicht nach, oder bitten sie darum, Handwerker oder Handwerkerinnen zu beauftragen, kann die Verwaltung die Kaution (oder einen Teil der Kaution) einbehalten, um damit die Handwerkerkosten zu decken. 

• Die erfolgte Rechnung ist schriftlich festzuhalten. Zudem muss die Mietpartei darüber informiert werden.

• Falls die Mietpartei die Reparaturen jedoch zufriedenstellend durchführen, muss ihnen die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt werden.

Fristen für Schadensmeldungen

Falls den Mieterinnen und Mietern ein Mangel erst nach dem Einzug auffällt, gilt es, diesen so rasch wie möglich schriftlich und mit Foto der Vermieterschaft zu melden – idealerweise per eingeschriebenem Brief. Eine Kopie davon aufbewahrt werden.

Das gilt auch für Vermietende: Gemäss Artikel 267a OR müssen Vermietende den Zustand eines Mietobjekts bei der Rückgabe prüfen und Mietenden sofort mitteilen, für welche Mängel sie verantwortlich gemacht werden sollen. Bis spätestens nach einer Woche sollte die Vermieterschaft eine sogenannte Mängelrüge versendet haben. Ansonsten können von ihrer Seite her keine Ansprüche mehr gestellt werden. 

Eine grosse Ausnahme stellen hierbei Mängel dar, welche bei der Übergabe, trotz aller Vorsicht, übersehen worden sind – oder versteckte Mängel. Diese können auch zu einem späteren Zeitpunkt geltend gemacht werden. In diesem Spezialfall muss der Verwaltung die Mängelrüge sofort nach Entdeckung des Mangels übermittelt werden. 

Lässt die Vermieterschaft den Schaden ohne Rücksprache mit ehemaligen Mietern reparieren und schickt die Rechnung erst im Anschluss, ist sie ebenfalls zu spät.

Eine fristgerechte Meldung der Vermieterschaft bedeutet nicht automatisch, die Mietpartei für den Schaden haften. Zunächst gilt es zu prüfen, ob es sich beim Mangel tatsächlich um übermässige Abnutzung handelt und er während der besagten Mietzeit zustande gekommen ist.