Alles rund ums Stockwerkeigentum in der Schweiz

Inhaltsverzeichnis

Was ist Stockwerkeigentum?
Das Sonderrecht für deine Wohnung
Die gemeinschaftlichen Flächen im Stockwerkeigentum
Was darf ich beim Stockwerkeigentum selber umbauen?
Das Reglement: Hier findest du deine Rechte und Pflichten im Stockwerkeigentum
Erneuerungsfonds: Eine Besonderheit im Stockwerkeigentum
Das musst du vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen

Was ist Stockwerkeigentum?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufst du nicht die Wohnung an sich, sondern einen Anteil an der Liegenschaft. Für deine Wohnung und alle zugehörigen Räume hast du das alleinige Nutzungsrecht, das sogenannte Sonderrecht.

Du bist also streng genommen nicht Eigentümer deiner Wohnung, sondern Miteigentümer der gesamten Immobilie. Dein genauer Anteil an der Immobilie ist die sogenannte Wertquote. Diese ist im Grundbuch festgehalten. 

Gut zu wissen: Du kannst deinen Anteil an der Liegenschaft und die Nutzungsrechte an der Wohnung wie normales Wohneigentum verkaufen oder vererben.

Das Sonderrecht für deine Wohnung

Der Kauf von Stockwerkeigentum ist immer untrennbar mit einem Sonderrecht verbunden. Dieses regelt, welche Flächen und Räume du alleine nutzen darfst: Du kannst diese Bereiche ganz nach deinem Geschmack umgestalten oder vermieten.

Das Sonderrecht gilt in jedem Fall für deine Wohnung. In der Regel umfasst es auch die zugehörigen Nebenräume wie das Kellerabteil oder den Estrich. Laut Gesetz kann das Sonderrecht allerdings nur für Gebäudeteile vergeben werden, die in sich geschlossen sind – ein Gartensitzplatz ist also beispielsweise nie im Sonderrecht enthalten.

Welche Flächen genau im Sonderrecht sind, hält ein Stockwerk-Aufteilungsplan fest. Dieser muss beim Grundbuchamt hinterlegt sein.

Gut zu wissen: Der Balkon ist ein Spezialfall und kann deshalb schnell zu Streit führen. In der Praxis ist meist nur der Innenbereich des Balkons im Sonderrecht enthalten. Alles, was von aussen sichtbar ist, wie das Geländer, zählt nicht dazu.

Die gemeinschaftlichen Flächen im Stockwerkeigentum

Alle Gebäudeteile, die nicht im Sonderrecht einer Stockwerkeigentümerin oder einem Stockwerkeigentümer zugesprochen sind, zählen zu den gemeinschaftlichen Flächen.

Das sind zum Beispiel:

• Grünflächen auf dem Grundstück
• Fassade und Fenster
• Dach und Mauerwerk
• Heizung
• Treppenhaus und Lift
• Gemeinschaftsräume
• Aussen- und Tiefgaragenparkplätze

Für die gemeinschaftlichen Flächen sind alle verantwortlich, sprich die Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Ersatzbeschaffungen werden gemäss der Wertquote aufgeteilt. Wer zum Beispiel mehrere Wohnungen in der Immobilie besitzt, muss sich auch stärker an diesen Kosten beteiligen.

Bauliche Veränderungen an gemeinschaftlichen Flächen müssen von der Eigentümerschaft an einer Eigentümerversammlung abgesegnet werden.

Was ist das Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht gewährt das alleinige Nutzungsrecht für gemeinschaftliche Flächen, zum Beispiel für einen Gartensitzplatz oder eine Dachterrasse. Das Recht und die Aufteilung der Kosten für den Unterhalt sind im Stockwerkeigentümer-Reglement klar definiert.

Wichtig: Im Gegensatz zu Flächen im Sonderrecht darfst du beim Sondernutzungsrecht keine baulichen Veränderungen in Eigenregie vornehmen. Sie bleiben gemeinschaftliche Flächen, daher musst du immer das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft einholen.

Was darf ich beim Stockwerkeigentum selber umbauen?

Umbauten und Sanierungen in Eigentumswohnungen bergen viel Konfliktpotenzial. Die grosse Frage ist: Was darf man selber entscheiden und wann ist das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft zwingend?

Grundsätzlich gilt: Überall, wo du ein Sonderrecht hast, darfst du selber entscheiden, was und wie du umbauen möchtest. Du musst aber Rücksicht auf deine Nachbarschaft nehmen, sodass ihre Wohnqualität durch deine Umbauten nicht verringert wird. Ein Beispiel: Willst du einen Teppichboden mit Parkett ersetzen, musst du sicherstellen, dass der neue Boden bei deinen Nachbarn nicht zu mehr Lärm führt.

Anders ist es bei den gemeinschaftlichen Flächen. Das gilt speziell auch für die Teile deiner Eigentumswohnung, die von aussen einsehbar sind. Dort brauchst du in der Regel das Einverständnis der anderen Parteien. Am besten informierst du sie deshalb frühzeitig über deine Vorhaben; so kannst du Streit und allenfalls nachträgliche Rückbauten vermeiden.

In der folgenden Tabelle geben wir dir einige Beispiele dafür, was du in Eigenregie umbauen kannst und was nicht:

Auf eigenen Entscheid

• Schlafzimmerwand in einer anderen Farbe streichen
• Neue Plättchen im Bad verlegen 
• Einbauschrank in der Wohnung einbauen

Nur mit dem Einverständnis der Eigentümerversammlung

• Haustüre aussen in einer anderen Farbe streichen
• Satellitenschüssel aussen am Balkon anbringen
• Geländer im Gang vor der eigenen Wohnungstüre installieren

Das Reglement – hier findest du deine Rechte und Pflichten im Stockwerkeigentum

Im Stockwerkeigentum ist zentral, dass das Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft reibungslos und konfliktfrei verläuft. Die wichtigsten Vereinbarungen sowie die Rechte und Pflichten aller sind deshalb üblicherweise in einem Reglement festgehalten.

Wichtige Punkte, die in einem Reglement enthalten sein sollten, sind:

• Beschreibung der Sonderrechte und Sondernutzungsrechte
• Kostenaufteilung und Regeln über die Verwendung des Erneuerungsfonds
• Hausordnung (Ruhezeiten, Regeln zur Haustierhaltung)
• Informationen zum Ablauf der Eigentümerversammlung 
• Regeln zur Fassung von Beschlüssen an Eigentümerversammlungen
• Aufgaben der Verwaltung

Ein Reglement im Stockwerkeigentum kann darüber hinaus weitere, unter Umständen sehr detaillierte Bestimmungen enthalten.

Erneuerungsfonds – eine Besonderheit im Stockwerkeigentum

Sei es für eine notwendige Sanierung der Fassade oder den Einbau einer modernen und energiesparenden Heizung – irgendwann müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer in den Unterhalt oder die Modernisierung der Immobilie investieren. 

Damit die Eigentümerschaft diese Investitionen sicher tätigen kann, ist ein Erneuerungsfonds sinnvoll. In den Fonds zahlen alle anteilsmässig gemäss ihrer Wertquote ein.

Wichtig ist, dass der Betrag genug hoch ist, um Reserven für grosse und wichtige Reparaturen oder Renovationen aufzubauen. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt, pro Jahr mindestens 0.4% des Versicherungswerts des Gebäudes in den Fonds einzuzahlen. Meist ergibt es Sinn, den Betrag monatlich per Dauerauftrag zu überweisen, anstatt die ganze Summe für ein Jahr auf einmal.

Reicht das Geld im Fonds nicht aus für eine anstehende Renovation, müssen die offenen Kosten anteilsmässig gemäss der Wertquote bezahlt werden.

Das musst du vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wissen

Wenn du dir den Kauf von Stockwerkeigentum überlegst, solltest du zwei grundsätzliche Fragen beantworten können:

• Wie viel ist die Wohnung wirklich wert? Der Wert von Eigentumswohnungen kann von aussen schwer zu beurteilen sein. Du solltest zum Beispiel auch den Zustand des Erneuerungsfonds berücksichtigen. Lass am besten eine genaue Immobilienbewertung durchführen.

• Kann ich mir die Wohnung leisten? Wenn du den Wert der Immobilie kennst, ist es zentral, dass du die Tragbarkeit der Hypothek berechnest. So stellst du sicher, dass die Wohnung deine finanziellen Möglichkeiten nicht übersteigt.

Die wichtigsten Dokumente für den Kauf von Stockwerkeigentum

Damit du alle wichtigen Aspekte vor dem Kauf prüfen und abschätzen kannst, ob die Eigentumswohnung für dich passt, ist es ratsam, die wichtigsten Dokumente zu studieren. Diese Unterlagen sind: 

• Das Eigentümer-Reglement
• Die Hausordnung
• Die Begründungsurkunde, in der die genaue Aufteilung der Wertquoten festgehalten ist 
• Sämtliche Protokolle und Beschlüsse der vergangenen Versammlungen
• Die Dokumentation zum Zustand des Erneuerungsfonds
• Informationen zu durchgeführten und anstehenden Renovationen oder grösseren Unterhaltsarbeiten
• Informationen zur eingesetzten Verwaltung

Vergiss nicht: Du wirst mit dem Kauf auch ein Teil der Eigentümergemeinschaft. Vernachlässige deshalb die Protokolle der vergangenen Versammlungen nicht. Sie geben dir oft einen guten Einblick darin, wie die Gemeinschaft funktioniert.