Alles zum Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Was ist der Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen, das von allen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern auf ein speziell dafür vorgesehenes Konto eingezahlt wird. Wie viel alle Parteien jährlich überweisen müssen, bestimmt die Wertquote. Diese entspricht dem Anteil an der Liegenschaft, den mit der Wohnung erworben wurde. Die Zahl ist im Grundbuch verzeichnet. 

Mit dem Geld im Erneuerungsfonds werden Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums bezahlt. In der Regel sind umfangreiche Arbeiten nach 25 bis 30 Jahren notwendig, um das Gebäude in adäquatem Zustand zu halten – und mittels dieses Fonds kann die Eigentümerschaft sozusagen gemeinsam und langfristig auf diese Sanierungsarbeiten hin sparen.

Wichtig: Das Geld im Erneuerungsfonds sollte nur für Sanierungs- und Ersatzinvestitionen verwendet werden. Für laufende Betriebskosten wie den Stromverbrauch des Lifts oder die Hauswartskosten ist der Fonds nicht gedacht. Diese werden (ebenfalls anhand der Wertquote aufgeteilt) über ein separates Konto beglichen.

Was zählt zu den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen im Stockwerkeigentum?

Alle Flächen und Gebäudeteile, die nicht im Sonderrecht einer einzelnen Person stehen, fallen unter die gemeinschaftliche Nutzung. Dazu gehören zum Beispiel die Fassade, tragende Wände, das Fundament oder der Lift und das Treppenhaus.

Wann müssen Gebäudeteile saniert werden?

Der genaue Zeitpunkt, wann bei einem Gebäudeteil im Stockwerkeigentum eine Sanierung (oder Ersatz) fällig wird, lässt sich nicht exakt vorhersagen. Es gibt gibt Richtwerte für die Lebensdauer, an denen sich die Eigentümerschaft orientieren kann. Hier sind einige Beispiele:

• Flachdach: 30 Jahre

• Schrägdach: 50 Jahre

• Hinterlüftete Fassadenverkleidung: 30 bis 40 Jahre

• Fassadenanstrich: 20 bis 25 Jahre

• Fenster: 25 bis 30 Jahre

• Storen und Rolläden aussen: 25 bis 30 Jahre

• Wärmedämmung von Dach, Keller und Estrich: 30 Jahre

Die wichtigsten Gründe für einen Erneuerungsfonds

Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Erneuerungsfonds nicht. Das Gesetz besagt lediglich, dass die Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung der Liegenschaft verantwortlich ist – nicht aber, wie sie die Mittel dafür auftreibt.

Dennoch gibt es einige Gründe, die für einen solchen Fonds sprechen:

• Er erlaubt es, die Kosten für Sanierungen über mehrere Jahre zu verteilen.

• Er verhindert, dass dringend notwendige Arbeiten aufgeschoben werden müssen (beispielsweise weil nicht alle Parteien genug Geld verfügbar haben). Im schlimmsten Fall können dadurch letztendlich noch höhere Kosten durch Folgeschäden verursacht werden.

• Er trägt zum Werterhalt der Immobilie und des Stockwerkeigentums aller Parteien bei, indem Sanierungen zeitnah durchgeführt werden.

• Du kannst die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds von deinen Steuern abziehen, da sie als Unterhaltskosten gelten.

Wie hoch sollten die Beiträge in den Erneuerungsfonds sein?

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt, jährlich mindestens 0.4% des Gebäudeversicherungswerts in den Erneuerungsfonds einzuzahlen (bis der Wert des Fonds 6% des Gebäudeversicherungswerts erreicht).

Bei einem Gebäudeversicherungswert von 3’000’000 Franken sollten also alle pro Jahr Beiträge von 12’000 Franken oder mehr in den Erneuerungsfonds leisten. 

Der Grund ist simpel: Nur wenn ausreichend Geld im Fonds liegt, können teure und unerwartete Sanierungsarbeiten wie Wasserschäden rasch umgesetzt werden. Ist der Erneuerungsfonds dagegen nicht ausreichend gefüllt oder existiert er gar nicht, müssen alle Parteien allenfalls erhebliche Summen auf einen Schlag aufbringen.

Die genaue Höhe der Einlagen und die Frequenz der Zahlungen sind im Stockwerkeigentümerreglement festgehalten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann diese Bestimmungen jederzeit auf einer Eigentümerversammlung anpassen. Ist der Fonds üppig gefüllt, liegt auch mal eine Reduzierung der Beiträge drin.

Allerdings sollten sich alle immer bewusst sein, dass sie die Beiträge wieder erhöhen müssen, nachdem Rechnungen aus dem Erneuerungsfonds bezahlt wurden: Spätestens dann, wenn der Wert des Fonds unter die empfohlenen 6% des Gebäudeversicherungswerts fällt.

Wer entscheidet, wie die Mittel im Erneuerungsfonds ausgegeben werden?

Über die Verwendung der Mittel im Erneuerungsfonds entscheidet die Eigentümerschaft gemeinsam auf einer ordentlichen oder ausserordentlichen Versammlung. Für werterhaltende Massnahmen ist in der Regel eine einfache Mehrheit der anwesenden Kopfstimmen ausreichend.

Bei Investitionen, die den Wert der Immobilie steigern, sind sowohl eine Mehrheit der Kopfstimmen als auch der Wertquoten erforderlich. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Rahmen der Fassadensanierung auch die Balkone vergrössert werden sollen. Dies bedeutet, dass diejenigen, die einen grösseren Anteil an der Immobilie oder mehrere Wohnungen besitzen, mehr Einfluss auf die Entscheidungen haben.

Wem gehört das Geld im Erneuerungsfonds?

Das Geld im Erneuerungsfonds ist zweckgebunden und gehört der Stockwerkeigentümerschaft. Ist das Geld einmal im Fonds, kannst du es dir nicht mehr auszahlen lassen – auch dann nicht, wenn du deine Wohnung verkaufst. 

Aber du kannst deine Beiträge, die sich derzeit im Erneuerungsfonds befinden, auf den Verkaufspreis aufschlagen: Wer nun deine Wohnung kauft, übernimmt dann sozusagen deine Beiträge.

Falls du dich für den Kauf von Stockwerkeigentum interessierst, ist es daher auch wichtig, vorab Informationen über den Zustand des Erneuerungsfonds zu erhalten. Am besten lässt du dir Einblick in die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung und alle Dokumente zum Erneuerungsfonds geben.