Wohnung privat vermieten von A bis Z: So gehst du vor

Gute Karten für private Vermieterinnen und Vermieter

Wer die eigene Wohnung privat vermieten möchte, sieht sich schon bald mit einer ganzen Reihe von Fragen konfrontiert: Darf ich meine Wohnung selber vermieten? Was muss ich beachten, wenn ich eine Eigentumswohnung vermieten möchte? Was sind die Pflichten dabei?

Vorweg: Ja, das Vermieten der eigenen Wohnung als Privatperson ist in der Schweiz erlaubt und nach wie vor ein äusserst lukratives Vorhaben. Schliesslich entsteht hierzulande – trotz stetigem Bevölkerungswachstum – immer weniger neuer Wohnraum. Aus diesem Grund fehlen laut dem Bundesamt für Wohnungswesen jährlich zwischen 5’000 und 10’000 Wohnungen in der Schweiz.

Diese Verknappung zeichnet sich insbesondere in städtischen Gebieten ab und führte in den vergangenen Jahren zu steigenden Mietpreisen. Der Moment, um eine Wohnung selber zu vermieten, könnte also nicht besser sein. 

Verwaltung durch Treuhand- oder Immobilien-Verwaltungsfirmen

Viele Immobilien-Eigentümerinnen und -eigentümer entscheiden sich dafür, ihre Wohnungen von Immobilien- oder Treuhandunternehmen verwalten zu lassen, da ihnen das nötige Fachwissen und die Zeit zur Wohnungsvermietung im Alleingang fehlt.

Diese Unterstützung externer Profis hat allerdings ihren Preis: Etwa 4 bis 6 Prozent der Mieteinnahmen kostet die Verwaltung durch Dritte. Abhängig sind die Verwaltungskosten vom Umfang der Aufgaben, der Anzahl und dem Alter der zu verwaltenden Mietobjekte sowie der Region, in der sich diese befinden.

Verwaltungsfirmen übernehmen eine ganze Reihe von Aufgaben – etwa die Mietzins-Eingangskontrolle, die Liegenschaftsbuchhaltung, die Nebenkostenabrechnung sowie die Bilanz und Erfolgsrechnung. Immobilienverwalter kümmern sich jedoch auch um die technische Bewirtschaftung und den Unterhalt. Schliesslich übernehmen sie zudem die Suche nach geeigneten Mietern, den Abschluss von Mietverträgen und Mietzinsanpassungen. Teil ihres Zuständigkeitsbereiches ist darüber hinaus das Einholen von Offerten und die Vergabe von Aufträgen an Handwerksbetriebe.

Wohnung privat vermieten – das erwartet dich

Der Auszug aus dem Tätigkeitsbereich einer Verwaltung verdeutlicht, dass der Aufwand für die Administration, den Unterhalt, die Buchhaltung sowie die Suche nach und Betreuung von Mietenden beachtlich ist.

Dennoch können auch Wohneigentümer, die ihre Wohnung privat vermieten möchten, diese Aufgaben bewältigen. Ein gewisses Zahlenverständnis, rechtliches Grundwissen und genügend Zeit ist dafür jedoch vorausgesetzt. Mithilfe geeigneter Software, Ratgeberliteratur sowie Rechtsberatung bei einem Hauseigentümerverband lässt sich die Verwaltung in den Griff bekommen.

Grundsätzlich gilt, dass die Verwaltung einer einzelnen Wohnung deutlich weniger arbeitsintensiv ausfällt als etwa die eines grossen Mehrfamilienhauses. Auch neuere Immobilien verursachen tendenziell weniger Aufwand und sind zudem günstiger im Unterhalt als ältere Gebäude, bei denen häufiger Reparaturen anstehen.

Weiter ist zu beachten, dass jene, welche die Verwaltung selbst übernehmen, sich zwingend mit Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Steuern, dem Mietrecht und den Anliegen der Mieterschaft auseinandersetzen müssen.

Eine helfende Hand: Entlastung durch Hauswart

Möchtest du gleich mehrere Wohnungen ohne Makler vermieten, bietet es sich an, jemanden für Hauswartsarbeiten nach Stundenaufwand oder allenfalls mit einer Pauschale zu beschäftigen. Es ist in deiner Verantwortung, eine solche Person bei der AHV anzumelden und gegen Unfall zu versichern. Pro Jahr belaufen sich die Kosten – abhängig von der jeweiligen Versicherung – auf rund 100 Franken.

Der Hauswart respektive die Hauswartin sollte unbedingt ein Pflichtenheft erhalten, in dem sämtliche Aufgaben, Rechte und Pflichten der beteiligten Seiten festgelegt sind. Wer auch die Immobilienbuchhaltung lieber in den Händen eines Profis sieht, kann natürlich auch eine Treuhandfirma mit dieser Aufgabe betrauen.

Wohnungen privat mit einer Software verwalten

Es fällt dir schwer, den administrativen und finanziellen Überblick über deine Mietobjekte zu behalten? Dann könnte eine Hausverwaltungssoftware mit integrierter Buchhaltung genau das Richtige für dich sein. Immobilien-Verwaltungsprogramme, die sich auch für Private ohne ausgeprägtes Fachwissen eignen, sind für wenige hundert Franken jährlich zu haben.

Wer sich nicht sicher ist, ob ein bestimmtes Immobilien-Verwaltungsprogramm das passende Hilfsmittel ist, dem legen wir Demoversionen wärmstens ans Herz. Durch diese kannst du ganz einfach prüfen, ob das Programm deinen Erwartungen und Bedürfnissen entspricht.

Eine Verwaltungssoftware erleichtert dir mit der Nebenkostenabrechnung eine der wichtigsten Aufgaben einer Hausverwaltung überhaupt. Sie hilft dir bei der anteilsmässigen Abrechnung von Strom, Heizkosten, Kalt- und Warmwasser sowie weiteren Nebenkosten. Zusätzliche zentrale Funktionen der Software bestehen in der Liegenschaftsverwaltung und dem Bereitstellen von Dokumenten wie zum Beispiel einem Mietvertrag oder einem Übergabeprotokoll.

Gewisse Programme beinhalten auch Inventarlisten und Vermerke zu Renovierungszeitpunkten von Wohnungen. Wer sich für Software der neuesten Generation entscheidet, kann ausserdem von elektronischen Schnittstellen zu Banken beziehungsweise zum Mietzinskonto und damit von einer Vereinfachung der Mietzins-Eingangskontrolle und der Buchhaltung profitieren.

Pauschales Abrechnen der Nebenkosten

Du gestaltest Angelegenheiten nicht gerne komplizierter als unbedingt nötig? Dann lohnt es sich zu prüfen, ob eine pauschale Abrechnung der Nebenkosten möglich ist, um dir zusätzlichen Aufwand zu ersparen. Dies ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn dir die Höhe der Nebenkosten seit vielen Jahren im Detail bekannt ist und diese Kosten nicht stark schwanken – sprich wenn du von (mehr oder weniger) stabilen Gas- und Strompreisen ausgehen kannst.

Tipps zur Wohnungsverwaltung als Privatperson

Mit den folgenden Tipps und Tricks gelingt dir die erfolgreiche Vermietung deiner Liegenschaft – auch dann, wenn du die Verwaltung in die eigene Hand nimmst:

Vor der Vermietung

Recherchiere rechtliche Grundlagen: Mach dich über die lokalen Vorschriften und Gesetze bezüglich Immobilienbesitz und -vermietung schlau. Nimm bei offenen Fragen die Dienste von Rechtsberatungsunternehmen in Anspruch oder wende dich an Verbände.

Lege den Mietzins fest: Bevor du deine Wohnung selber vermieten kannst, musst du einen geeigneten Mietzins festlegen. Im Mietspiegel kannst du nachsehen, wie hoch die Mieten üblicherweise sind. Rechtlich bindend ist dieser jedoch nicht. Möchtest du einen angemessenen Mietpreis festlegen, solltest du dich an ortsüblichen Mieten orientieren. Tipp: Du findest online Rechner, mit denen du einen ungefähren Mietzins berechnen kannst. Auf ImmoScout24 kannst du deine Immobilie in weniger als 3 Minuten kostenlos bewerten lassen.

Ziehe Mieterhöhungen in Betracht: Sei dir der Möglichkeiten von Mieterhöhungen bewusst. Relevant kann dafür unter anderem auch der Referenzzinssatz sein: Dieser wird vierteljährlich aus dem durchschnittlichen Zinssatz berechnet, mit dem alle Schweizer Hypotheken verzinst werden. Steigt der Referenzzinssatz nach Abschluss des Vertrags um mindestens 0,25%, kannst du die Miete erhöhen. Mietsenkungen müssen Mieter hingegen aktiv einfordern. 

Als Vermieter darfst du den Mietzins – gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts – auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass die Miete nach Neuabschluss eines Vertrags in der Theorie für 12 Monate nicht erhöht werden darf. In der Praxis sind es sogar 15 Monate, da eine dreimonatige Zustimmungsfrist der Mieterschaft berücksichtigt werden muss. 

Prüfe die Versicherungen: Überprüfe, ob für sämtliche Risiken der Vermietung deiner Eigentumswohnung eine Absicherung besteht; die Rechtsschutzversicherung beispielsweise ist für Vermieter sehr empfehlenswert.

Finde gute Mieterinnen und Mieter: Plane genügend Zeit ein, um geeignete Kandidaten zu finden. Stelle Interessenten bei Besichtigungsterminen Fragen, um herauszufinden, ob es sich bei ihnen um verlässliche, verantwortungsbewusste Personen handelt, die zu einem harmonischen und stabilen Mietverhältnis beitragen. Wie du geeignete Kandidaten findest, erfährst du in unseren Tipps für die Suche nach passenden Mietern.

Erstelle ansprechende Inserate: In deinem Inserat sollten Angaben zur Wohnung präzise und vollständig sein. Realistische und klare Fotos steigern das Interesse. Zudem kann ein fairer Mietpreis entscheidend sein. Daher lohnt sich bei der Festlegung eines Preises ein Vergleich mit ähnlichen Objekten. Anforderungen an potenzielle Interessenten (z. B. Einkommen, Haustiere erlaubt) solltest du klar kommunizieren. Mehr Tipps für deine Inserate findest du hier.

Setze einen unmissverständlichen Mietvertrag auf: Auch beim Mietvertrag gilt es, alle wichtigen Punkte, wie den Mietpreis, Nebenkosten, Kündigungsfristen und Kautionsregelungen schriftlich festzuhalten. Die Hausordnung und Pflichten zur Instandhaltung (z. B. kleinere Reparaturen) sollten klar geregelt sein. Zusätzliche Vereinbarungen wie Haustierhaltung solltest du ausdrücklich im Vertrag erwähnen.  

Bau ein Netzwerk an Handwerksfirmen auf: Es ist wichtig, auf zuverlässige Handwerksbetriebe und zurückgreifen zu können – schliesslich stehen früher oder später Wartungsarbeiten und Reparaturen an. 

Während der Vermietung

Erstelle und pflege eine Kontaktliste: Erstelle eine Kontakt- und Adressenliste aller Mieterinnen und Mieter und aktualisiere diese regelmässig. 

Erstelle einen Mietspiegel: Liste alle deine Mietparteien mit den geltenden Mietzinsen sowie Nebenkosten in einem Dokument auf. Auch bei allfälligen Verkauf deiner Immobilie spielt der Mietspiegel eine wichtige Rolle.

Kommuniziere die Hausregeln klar: Stelle sicher, dass die Regeln und Vorschriften des Gebäudes allen Parteien bekannt sind.

Führe Buchhaltung: Halte sämtliche Einnahmen und Ausgaben fest, damit du stets einen finanziellen Überblick über dein Mietobjekt hast. Übrigens: Eine Liegenschaftsabrechnung benötigst du auch für das Steueramt.

Kontrolliere Mietzinsen: Stelle sicher, dass alle Mietzahlungen rechtzeitig erfolgen und Mietzinsdepots auf einem separaten Konto sind.

Pflege den Kontakt zur Mieterschaft: Halte Kontakt mit den Mietern und Mieterinnen und kümmere dich zeitnah um ihre Anliegen. 

Nimm regelmässige Inspektionen vor: Nach Rücksprache mit den Mietenden kannst du die Wohnung(en) auf Schäden, Sicherheitslücken, Schimmelbefall, Abnutzung oder weitere Probleme überprüfen und entsprechende Reparatur-Massnahmen einleiten. Achtung: Es ist dir nicht erlaubt, die Wohnungen der Mietenden ohne Rücksprache zu betreten, es sei denn, es handelt sich um einen Notfall (z.B. bei einem Brand).

Beachte Steuerabzüge: Kosten, die bei der Instandhaltung deiner Liegenschaft entstehen, sind werterhaltend. Damit sind sie auch steuerlich abzugsfähig. Zu diesen Kosten gehören unter anderem Reparaturen, Boilerentkalkungen, Service-Abos oder Gebäudeversicherungen. 

Bereite eine Liegenschaftsrechnung fürs Steueramt vor: Je nach Wohnort sind von der Steuerbehörde verschiedene Angaben von Vermietern gefordert. Als Privatperson muss für deine Bilanz und Erfolgsrechnung keine Treunhandsfirma engagiert werden. Grundsätzlich reicht das Aufbewahren von Rechnungen und eine durch Belege gestützte Kosten-Ertragsrechnung.

Nach der Vermietung

Kündige den Mietvertrag korrekt: Als privater Vermieter musst du bei der Kündigung des Mietvertrags gesetzliche Kündigungsfristen und -termine einhalten, die Kündigung schriftlich und begründet, per Einschreiben senden und bei Familienwohnungen beide Ehepartner separat informieren. Kündigungen dürfen zudem nicht missbräuchlich sein.

Stelle eine reibungslose Wohnungsübergabe sicher: Bei der Wohnungsübergabe solltest du ein Übergabeprotokoll erstellen, das den Zustand der Wohnung und Zählerstände dokumentiert. Dieses Protokoll muss von beiden Seiten unterschrieben werden. Führe die Übergabe gemeinsam mit den Mietenden durch und mache gegebenenfalls Fotos zur Absicherung, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Du bist zum Schluss gekommen, dass die Vermietung auf eigene Faust doch zu kompliziert ist? Dann empfehlen wir dir, über Verbände wie Casafair oder den Hauseigentümerverband (HEV) einen fairen Verwalter zu suchen.