Affittare un appartamento privatamente: ecco come fare

Buone chance per locatori privati

Chi desidera affittare il proprio appartamento privatamente si troverà presto di fronte a tutta una serie di domande: posso affittare il mio appartamento in autonomia? A cosa devo prestare attenzione se intendo affittare un appartamento di proprietà? Quali obblighi devo rispettare?

Premessa: sì, in Svizzera l’affitto di un appartamento da parte di privati è consentito e continua a rappresentare un’attività estremamente redditizia. Infatti, nonostante la crescita costante della popolazione, gli spazi abitativi nuovi qui da noi sono sempre meno. Per questo motivo, secondo l’Ufficio federale delle abitazioni, ogni anno in Svizzera si registra una carenza di appartamenti che va dalle 5000 alle 10 000 unità, soprattutto nelle aree urbane. Un fenomeno che negli ultimi anni ha portato a un aumento dei prezzi degli affitti. Il momento per affittare un appartamento per conto proprio non potrebbe quindi essere migliore. 

Amministrazione da parte di studi fiduciari o immobiliari

Molti proprietari di immobili scelgono di affidare la gestione dei propri appartamenti a società immobiliari o fiduciarie, in quanto non dispongono delle competenze necessarie e del tempo richiesto per affittare un appartamento in autonomia.

Questo servizio offerto da professionisti esterni tuttavia ha il suo prezzo: bisogna infatti mettere in conto circa il 4-6 % degli introiti da locazione per affidare la gestione a terzi. Le spese amministrative dipendono dall’entità dei compiti, dal numero e dall’età degli immobili in locazione da gestire e dalla regione in cui questi si trovano.

Gli studi immobiliari si occupano di tutta una serie di compiti, tra cui il controllo in entrata delle pigioni, la contabilità della proprietà, il computo delle spese accessorie, il bilancio e il conto economico. Ma si preoccupano anche della gestione tecnica e della manutenzione. Infine, si impegnano a cercare inquilini adatti, stipulare i contratti di locazione e ad adeguare i canoni di locazione. Il loro ambito di competenza comprende inoltre la richiesta di preventivi e l’assegnazione di incarichi ad imprese artigiane.

Affittare un appartamento privatamente: cosa devi aspettarti

Dando uno sguardo alle attività svolte da un amministratore si capisce subito che l’impegno richiesto per compiti quali amministrazione, manutenzione, contabilità, ricerca e assistenza dei locatari è davvero considerevole.

Tuttavia, anche chi possiede un appartamento e decide di affittarlo privatamente può svolgere queste mansioni. Sono richiesti una certa dimestichezza con i numeri, conoscenze giuridiche di base e tempo a sufficienza. Con l’aiuto di software adeguati, guide e con la consulenza legale di un’associazione dei proprietari fondiari anche chi non è del mestiere può occuparsi dell’amministrazione.

In linea di principio, la gestione di un singolo appartamento è meno impegnativa rispetto, ad esempio, a quella di una grande casa plurifamiliare. Anche gli immobili più recenti tendono a richiedere un impegno minore e sono inoltre più convenienti sotto il profilo della manutenzione rispetto a edifici più datati, che necessitano di riparazioni più frequenti.

Va inoltre ricordato che chi si occupa dell’amministrazione deve obbligatoriamente dedicarsi anche ad attività quali contabilità, conteggio delle spese accessorie, imposte, diritto di locazione e richieste degli inquilini.

Un valido aiuto: fatti dare una mano dal custode

Se vuoi affittare più appartamenti senza la mediazione di agenti immobiliari, potresti pensare di assumere un custode da retribuire in base alle ore lavorate o su base forfettaria. Spetterà a te registrare questa persona all’AVS e assicurarla contro gli infortuni. I costi, a seconda della rispettiva assicurazione, ammontano a circa 100 franchi all’anno.

Il custode deve assolutamente ricevere un mansionario in cui siano definiti tutti i compiti, i diritti e i doveri delle parti coinvolte. Chi preferisce affidarsi a un professionista anche per la contabilità dell’immobile, può ovviamente rivolgersi a una società fiduciaria.

Gestire privatamente gli appartamenti con un software

Hai difficoltà a mantenere sotto controllo la situazione amministrativa e finanziaria dei tuoi immobili in affitto? Allora un software di amministrazione immobiliare con contabilità integrata potrebbe essere proprio quello che fa per te. I programmi per la gestione immobiliare, adatti anche a persone che non dispongono di conoscenze specialistiche specifiche, sono disponibili per poche centinaia di franchi all’anno.

A chi non sa se un determinato programma di gestione immobiliare sia lo strumento giusto consigliamo vivamente le versioni demo, che consentono di verificare facilmente se un programma soddisfa le proprie aspettative ed esigenze.

Un software di gestione semplifica uno dei compiti più importanti dell’amministratore grazie al conteggio delle spese accessorie. Ti aiuta a calcolare le quote per la corrente, i costi di riscaldamento, acqua calda e fredda e altre spese accessorie. Ulteriori funzioni principali del software sono l’amministrazione degli immobili e la redazione di documenti come, ad esempio, un contratto di locazione o un verbale di riconsegna.

Alcuni programmi includono anche inventari e annotazioni relative alle date di ristrutturazione degli appartamenti. Chi opta per software di ultima generazione, può anche sfruttare interfacce elettroniche con banche o conti destinati alle pigioni, semplificandone così il controllo in entrata e più in generale la contabilità.

Computo forfettario delle spese accessorie

Non ti piace complicare le cose più del necessario? In tal caso vale la pena verificare la possibilità di effettuare un computo forfettario delle spese accessorie, così da risparmiarti una fatica aggiuntiva. Una scelta sensata, però, solo se da molti anni conosci nel dettaglio l’ammontare delle spese accessorie e se queste non sono soggette a oscillazioni significative, vale a dire se i prezzi di gas ed elettricità sono (più o meno) stabili.

Consigli per l’amministrazione autonoma degli appartamenti

Seguendo i nostri consigli e trucchi riuscirai ad affittare il tuo immobile, anche se sei tu a occuparti personalmente dell’amministrazione:

Prima dell’affitto

Fai ricerche sulle basi giuridiche: informati sulle disposizioni e leggi locali in materia di proprietà e locazione di immobili. In caso di domande, rivolgiti ai servizi di una società di consulenza legale o alle associazioni.

Stabilisci il canone di locazione: prima di poter affittare il tuo appartamento, devi stabilire un canone di locazione adeguato. Nel prospetto delle locazioni puoi verificare a quanto ammontano solitamente gli affitti. Non si tratta tuttavia di un’indicazione giuridicamente vincolante. Se vuoi stabilire un prezzo d’affitto adeguato, ti conviene prendere come riferimento gli affitti locali. Consiglio: online trovi diversi calcolatori che ti permettono di stimare un canone di locazione. Su ImmoScout24 puoi richiedere una valutazione gratuita del tuo immobile in meno di 3 minuti.

Considera gli aumenti degli affitti: sii consapevole dei possibili aumenti dell’affitto. A tal fine, può essere rilevante anche il tasso d’interesse di riferimento, che viene calcolato su base trimestrale tenendo conto del tasso d’interesse medio applicato in Svizzera a tutte le ipoteche. Se il tasso di riferimento aumenta di almeno lo 0,25 % dopo la stipula del contratto, puoi aumentare l’affitto. Al contrario, spetta ai locatari richiedere attivamente riduzioni degli affitti. 

Secondo l’articolo 269d del Codice delle obbligazioni, in qualità di locatore hai la facoltà di aumentare il canone di locazione alla scadenza successiva del termine di disdetta. Va tuttavia ricordato che, in teoria, l’affitto non può essere aumentato per 12 mesi dopo la stipula di un nuovo contratto. Nella pratica si tratta addirittura di 15 mesi, poiché bisogna considerare un periodo di consenso di tre mesi per l’inquilino. 

Verifica le assicurazioni: verifica che tutti i rischi legati alla locazione del tuo appartamento di proprietà siano coperti. Un’assicurazione di protezione giuridica, ad esempio, è caldamente consigliata ai locatori.

Trova gli inquilini giusti: prenditi tempo a sufficienza per trovare candidati adatti. Durante le visite fai domande alle persone interessate per capire se sono affidabili, responsabili e pronte a contribuire a un rapporto di locazione stabile e armonioso. Scopri come trovare i candidati ideali grazie ai nostri consigli per una ricerca proficua.

Crea annunci accattivanti: i dati relativi all’appartamento contenuti nell’annuncio devono essere precisi e completi. Foto nitide e realistiche aumentano l’interesse. Inoltre, un canone di locazione equo può essere decisivo. Quando stabilisci un prezzo, ti conviene fare qualche confronto con immobili simili. Devi comunicare in modo chiaro i requisiti per le persone potenzialmente interessate (ad es. reddito, animali domestici ammessi). Qui trovi ulteriori consigli per i tuoi annunci.

Redigi un contratto di locazione chiaro: anche nel contratto di locazione è importante definire per iscritto tutti i punti importanti, come canone di locazione, spese accessorie, termini di disdetta e le norme relative alla cauzione. Il regolamento condominiale e gli obblighi relativi alla manutenzione (ad es. piccole riparazioni) dovrebbero essere disciplinati in modo chiaro. Nel contratto dovresti menzionare espressamente eventuali accordi aggiuntivi, come ad esempio la presenza di animali domestici.  

Crea una rete di imprese artigiane: è importante poter contare su imprese artigiane affidabili; in fin dei conti, prima o poi qualche lavoro di manutenzione e riparazione si renderà necessario.

Durante l’affitto

Crea e aggiorna un elenco di contatti: prepara un elenco di contatti e indirizzi di tutti gli inquilini e aggiornalo regolarmente. 

Crea un prospetto delle locazioni: stila un elenco di tutti i tuoi inquilini con le relative pigioni e spese accessorie in un unico documento. Il prospetto delle locazioni riveste un ruolo importante anche nel caso di un’eventuale vendita del tuo immobile.

Comunica in modo chiaro le regole interne: assicurati che tutte le parti interessate conoscano bene le regole e i regolamenti dell’edificio.

Gestisci la contabilità: registra tutte le entrate e le uscite, in modo da avere sempre una visione d’insieme finanziaria del tuo immobile. A proposito: avrai inoltre bisogno di un conto dell’immobile per l’Ufficio delle imposte.

Controlla i canoni di locazione: assicurati che tutti i pagamenti dell’affitto siano effettuati per tempo e che i depositi delle pigioni siano conservati su un conto separato.

Cura le relazioni con gli inquilini: mantieni i contatti con gli inquilini e occupati tempestivamente delle loro richieste. 

Effettua controlli regolari: dopo aver consultato gli inquilini, puoi controllare che l’appartamento (o gli appartamenti) non presenti danni, difetti nella sicurezza, segni di muffa, usura o altri problemi e avviare i dovuti interventi di riparazione. Attenzione: non ti è consentito accedere agli appartamenti senza prima consultare gli inquilini, a meno che non vi sia un’emergenza (ad es. in caso di incendio).

Fai attenzione alle deduzioni fiscali: i costi sostenuti per la manutenzione della tua proprietà ne preservano il valore. Pertanto, sono anche deducibili dalle imposte. Tali costi comprendono, tra l’altro, riparazioni, interventi per la decalcificazione delle caldaie, abbonamenti di assistenza o assicurazioni sugli stabili. 

Prepara un conto dell’immobile per l’Ufficio delle imposte: a seconda del luogo di residenza, l’autorità fiscale richiede ai locatori diversi dati. Come privato, non c’è bisogno di rivolgersi a una società fiduciaria per il bilancio e il conto economico. In linea di massima è sufficiente conservare le fatture e un prospetto dei costi e dei ricavi con relativi giustificativi.

Dopo l’affitto

Effettua la disdetta del contratto di locazione in modo corretto: come locatore privato devi rispettare i termini e le scadenze legali per la disdetta del contratto di locazione, inviare la disdetta scritta e motivata per raccomandata e, nel caso di appartamenti familiari, informare separatamente entrambi i coniugi. Inoltre, le disdette non devono essere effettuate in maniera indebita.

Assicurati che la consegna dell’appartamento avvenga senza intoppi: al momento della riconsegna dell’appartamento dovresti redigere un apposito protocollo che documenti le condizioni dell’immobile e le letture dei contatori. Il protocollo deve essere firmato da entrambe le parti. Effettua la riconsegna insieme ai locatari e, se necessario, scatta qualche foto in modo da evitare fraintendimenti futuri.

Sei giunto alla conclusione che affittare in autonomia è troppo complicato? Allora ti consigliamo di cercare un amministratore di fiducia tramite associazioni come Casafair o l’Associazione dei Proprietari Fondiari (HEV).