Marche à suivre pour mettre son appartement en location

De bonnes perspectives pour les propriétaires privés

Quiconque souhaite mettre son logement en location fait rapidement face à toute une série de questions: ai-je le droit de louer moi-même mon appartement? À quoi dois-je faire attention si je souhaite mettre mon appartement en copropriété en location? Quelles sont les obligations?

Tout d’abord, oui, mettre son logement en location en tant que particulier est autorisé en Suisse et cela reste un projet extrêmement lucratif. En effet, malgré une croissance démographique constante, de moins en moins de nouveaux logements sont construits en Suisse. C’est pourquoi, selon l’Office fédéral du logement, il manque chaque année entre 5 000 et 10 000 logements en Suisse.

Cette pénurie est particulièrement marquée dans les zones urbaines et a entraîné une hausse des loyers au cours des dernières années. Le moment pour mettre soi-même son appartement en location n’a donc jamais été aussi favorable. 

Gestion par des entreprises de régie fiduciaires ou immobilières

Bon nombre de propriétaires de biens immobiliers décident de confier la gestion de leur logement à des sociétés fiduciaires ou à des agences immobilières, faute d’expertise et de temps suffisants pour gérer eux-mêmes la location de leur bien.

Toutefois, ce soutien de professionnels externes a un coût: la gestion par des tiers coûte environ 4 à 6 % des revenus locatifs. Les frais administratifs dépendent de l’étendue des tâches, du nombre et de l’âge des biens immobiliers à gérer ainsi que de la région dans laquelle ils se trouvent.

Les entreprises de régie se chargent de toute une série de tâches, telles que le contrôle de la réception du loyer, la comptabilité des biens, le décompte de charges ainsi que le bilan et le compte de résultat. Les gestionnaires immobiliers s’occupent également de la gestion technique et de l’entretien. Enfin, ils se chargent également de la recherche de locataires adaptés, de la conclusion des contrats de location et des ajustements de loyers. L’obtention d’offres et l’attribution de mandats à des artisans font également partie de leur domaine de compétence.

Mettre son appartement en location: voici ce qui t’attend

L’extrait du domaine d’activité d’une administration montre que la charge de travail que représentent les tâches administratives, l’entretien, la comptabilité ainsi que la recherche et le suivi des locataires est considérable.

Néanmoins, les propriétaires qui souhaitent mettre leur appartement en location peuvent tout à fait gérer ces tâches. Une certaine compréhension des chiffres, des connaissances juridiques de base et suffisamment de temps sont toutefois nécessaires. Grâce à des logiciels appropriés, des guides et des conseils juridiques auprès d’une association de propriétaires fonciers, tu peux gérer l’administration.

En principe, la gestion d’un seul appartement est nettement moins exigeante en termes de travail que celle d’un grand immeuble collectif. Les biens immobiliers récents ont également tendance à occasionner moins d’efforts et sont moins coûteux à entretenir que les bâtiments anciens qui nécessitent fréquemment des réparations.

Il convient également de noter que les personnes qui se chargent elles-mêmes de la gestion doivent obligatoirement s’occuper de la comptabilité, des décomptes des charges, des impôts, du droit du bail et des préoccupations des locataires.

Une aide précieuse: réduction de la charge grâce à la conciergerie

Si tu souhaites mettre plusieurs appartements en location sans agent immobilier, il est conseillé d’engager quelqu’un pour les tâches de conciergerie facturées à l’heure ou au forfait. Il est de ta responsabilité d’inscrire cette personne à l’AVS et de l’assurer contre les accidents. Les coûts s’élèvent à environ 100 francs par an, selon l’assurance choisie.

Le ou la concierge doit absolument se voir remettre un cahier des charges définissant l’ensemble des tâches, droits et obligations des parties impliquées. Si tu préfères que la comptabilité immobilière soit entre les mains d’un professionnel, tu peux bien sûr aussi confier cette tâche à une société fiduciaire.

Gestion privée des appartements à l’aide d’un logiciel

Tu as du mal à garder une vue d’ensemble administrative et financière de ton bien immobilier en location? Alors, un logiciel de gestion immobilière avec comptabilité intégrée pourrait être la bonne solution pour toi. Les programmes de gestion immobilière, qui conviennent également aux particuliers ne disposant pas de connaissances techniques approfondies, ne coûtent que quelques centaines de francs par an.

Si tu n’as pas la conviction qu’un programme de gestion immobilière en particulier est l’outil approprié, nous te recommandons vivement les versions de démonstration. Celles-ci te permettent de vérifier très facilement si le programme répond à tes attentes et à tes besoins.

Avec le décompte des charges, un logiciel de gestion te facilite l’une des tâches principales d’une régie immobilière. Il t’aide à effectuer la répartition des charges pour l’électricité, le chauffage, l’eau froide et chaude, ainsi que d’autres charges. Parmi les autres fonctions centrales du logiciel, on retrouve la gestion immobilière et la mise à disposition de documents tels qu’un contrat de location ou un procès-verbal de restitution.

Certains programmes contiennent également des listes d’inventaire et des annotations concernant les dernières rénovations des appartements. En optant pour un logiciel de dernière génération, tu pourras en outre bénéficier d’interfaces électroniques avec les banques ou le compte dédié au loyer, ce qui te permettra de simplifier le contrôle de la réception du loyer et la comptabilité.

Facturation des charges sous forme de forfait

Tu préfères ne pas rendre les choses plus compliquées que nécessaire? Dans ce cas, il vaut la peine de vérifier si une facturation des charges sous forme de forfait est possible, afin de t’éviter du travail supplémentaire. Cela n’est toutefois pertinent que si tu connais en détail le montant des charges depuis de nombreuses années et que les coûts varient peu, c’est-à-dire si tu peux t’attendre à des prix du gaz et de l’électricité (plus ou moins) stables.

Conseils concernant la gestion immobilière en tant que particulier

Grâce aux conseils et astuces suivants, tu pourras mettre ton bien en location de manière efficace, même si tu t’occupes toi-même de la régie:

Avant la mise en location

Renseigne-toi sur les bases juridiques: informe-toi sur les prescriptions et lois locales relatives à la propriété et à la location immobilières. En cas de questions, fais appel aux services d’entreprises de conseil juridique ou tourne-toi vers des associations.

Définis le loyer: avant de pouvoir mettre toi-même ton appartement en location, tu dois fixer un loyer approprié. L’indice des loyers permet de déterminer le niveau habituel des loyers. Celui-ci n’est toutefois pas juridiquement contraignant. Si tu souhaites fixer un loyer adapté, tu dois te baser sur les loyers généralement pratiqués dans ta région. Conseil: tu trouveras des calculateurs en ligne qui te permettront de calculer un loyer approximatif. Sur ImmoScout24, tu peux faire estimer gratuitement ton bien immobilier en moins de 3 minutes.

Prends en compte les augmentations de loyer: prête attention aux possibilités d’augmentation de loyer. Le taux d’intérêt de référence peut également être déterminant à cet égard: celui-ci est calculé tous les trimestres à partir du taux d’intérêt moyen qui rémunère toutes les hypothèques suisses. Si le taux d’intérêt de référence augmente d’au moins 0,25 % après la conclusion du contrat, tu peux augmenter le loyer. En revanche, les réductions de loyer doivent être activement demandées par les locataires. 

En tant que propriétaire et conformément à l’article 269d du Code des obligations, tu as le droit d’augmenter le loyer à la date de résiliation la plus proche. Il convient toutefois de noter qu’en principe, le loyer ne peut pas être augmenté pendant les 12 mois suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location. Dans la pratique, ce délai est même de 15 mois, car un délai de consentement de trois mois doit être respecté par les locataires. 

Vérifie les assurances: vérifie s’il existe une couverture contre tous les risques liés à la location de ton appartement en propriété. L’assurance de protection juridique, par exemple, est vivement recommandée aux propriétaires.

Trouve de bons locataires: prévois suffisamment de temps pour trouver des candidats appropriés. Pose des questions aux personnes intéressées lors des visites afin de déterminer s’il s’agit de personnes fiables et responsables, capables de contribuer à une relation locataire-propriétaire harmonieuse et stable. Pour savoir comment trouver les bons candidats, consulte nos conseils pour trouver les locataires appropriés.

Crée des annonces attrayantes: les informations relatives au logement doivent être précises et complètes. Des photos nettes et réalistes suscitent davantage d’intérêt. Par ailleurs, un loyer juste peut être un facteur décisif. C’est pourquoi lorsqu’on fixe un prix, il est intéressant de comparer des biens similaires. Tu dois communiquer clairement les exigences vis-à-vis des personnes potentiellement intéressées (p. ex. revenus nécessaires, animaux de compagnie autorisés). Des conseils supplémentaires pour tes annonces sont disponibles ici.

Rédige un contrat de location sans ambiguïté: le contrat de location doit également consigner par écrit tous les points importants, tels que le prix du loyer, les charges, les délais de résiliation et les règles relatives au dépôt de caution. Le règlement intérieur et les obligations de maintenance (p. ex. petites réparations) doivent être clairement définis. Des accords supplémentaires, comme la possibilité d’avoir des animaux de compagnie, devraient être ajoutés clairement dans le contrat.  

Constitue un réseau d’artisans: il est important de pouvoir compter sur des entreprises d’artisanat fiables car, après tout, des travaux d’entretien et de réparation arriveront tôt ou tard.

Pendant la location

Crée une liste de contacts et tiens-la à jour: crée une liste de contacts et d’adresses de tous les locataires et actualise-la régulièrement. 

Crée un indice des loyers: dresse la liste de l’ensemble de tes locataires avec les loyers et les charges dans un seul document. L’indice des loyers joue également un rôle important en cas de vente éventuelle de ton bien immobilier.

Le règlement intérieur doit être clairement indiqué: assure-toi que les règles et règlements du bâtiment sont connus de toutes les parties.

Tiens une comptabilité: consigne l’ensemble de tes revenus et dépenses afin d’avoir toujours une vue d’ensemble financière de ton bien en location. D’ailleurs, tu auras également besoin d’un décompte du bien immobilier pour l’administration fiscale.

Contrôle les loyers: assure-toi que tous les paiements des loyers sont effectués à temps et que les dépôts de garantie sont sur un compte séparé.

Entretiens le contact avec les locataires: reste en contact avec les locataires et traite leurs demandes rapidement. 

Réalise des inspections régulières: après concertation avec les locataires, tu peux vérifier que le/les logement(s) ne présente(nt) pas de dommages, de failles de sécurité, de moisissures, d’usure ou d’autres problèmes et prendre les mesures de réparation appropriées. Attention: tu n’as pas le droit de pénétrer dans les appartements des locataires sans leur accord, sauf en cas d’urgence (p. ex. incendie).

Attention aux déductions fiscales: les coûts occasionnés par la maintenance de ton bien immobilier sont des investissements pour préserver sa valeur. Ils sont donc également déductibles des impôts. Parmi ces coûts figurent notamment les réparations, le détartrage du chauffe-eau, les abonnements de service ou les assurances des bâtiments. 

Prépare un compte immobilier pour l’administration fiscale: selon le lieu de résidence, l’administration fiscale exige différentes informations de la part des propriétaires. En tant que particulier, tu n’as pas besoin d’engager une société fiduciaire pour ton bilan et ton compte de résultat. En principe, il suffit de conserver les factures et de présenter une comptabilité des profits et des pertes, appuyée par des reçus.

Après la mise en location

Résilie correctement le contrat de location: en tant que propriétaire privé, tu dois respecter les échéances et délais légaux de résiliation du contrat de location, envoyer la résiliation par écrit et de manière justifiée, par courrier recommandé et, pour les logements familiaux, informer les deux conjoints séparément. De plus, les résiliations ne doivent pas être abusives.

Veille à ce que la restitution du logement se déroule sans encombre: lors de la remise du logement, tu dois rédiger un procès-verbal de restitution qui documente l’état du logement et les relevés des compteurs. Ce procès-verbal doit être signé par les deux parties. Effectue la remise des clés en présence des locataires et prends des photos si nécessaire pour te protéger et éviter tout malentendu ultérieur.

Tu en as conclu que mettre soi-même son logement en location est finalement trop compliqué? Dans ce cas, nous te conseillons de chercher une régie équitable par le biais d’associations comme Casafair ou l’Association des propriétaires fonciers (APF).