Vendere un terreno edificabile: ecco come riuscirci!

Vendere un terreno con o senza la mediazione di un agente immobiliare? Vantaggi e svantaggi

Se decidi di vendere un terreno, occorre chiedersi se procedere con o senza la mediazione di un agente immobiliare. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi. 

Vendere un terreno con la mediazione di un agente immobiliare

Preferisci evitare le questioni organizzative e affidarti a professionisti per la vendita del tuo terreno edificabile? In tal caso vale la pena affidarsi ai servizi di un’agenzia di intermediazione immobiliare. Quando si vende un terreno, gli agenti immobiliari fanno in modo di semplificare il più possibile l’intera operazione. Grazie alla loro esperienza nella vendita di immobili, per loro calcolare il valore di mercato del terreno edificabile e degli immobili è un gioco da ragazzi. Si occupano di preparare la documentazione necessaria alla vendita e di gestire questa operazione senza intoppi.

Ma il loro lavoro ha un prezzo: le commissioni di intermediazione sono comprese tra il 3 e il 6 % del prezzo di vendita. Tuttavia, considerando che le agenzie di intermediazione mirano a ottenere un prezzo di vendita ottimale, questa scelta può essere valutata come un investimento vantaggioso. 

Vendere un terreno senza la mediazione di un agente immobiliare

Desideri vendere il tuo terreno senza ricorrere a un agente immobiliare? Anche questa soluzione è fattibile, perché la figura dell’agente immobiliare non è irrinunciabile per vendere un terreno. Occupandoti personalmente della vendita del terreno edificabile, risparmierai le commissioni di intermediazione. Questa opzione tuttavia è consigliabile solo se hai una certa dimestichezza con la vendita di terreni edificabili. Assicurati sempre che la vendita soddisfi tutti i requisiti di legge e verifica di avere tutte le informazioni necessarie per la procedura.

Vendere un terreno edificabile: come determinare il prezzo del tuo terreno edificabile e di un fondo edificabile

Il prezzo di un fondo o di un terreno edificabile dipende dal prezzo locale al metro quadro, che può variare notevolmente da regione a regione. Mentre nelle zone più economiche puoi mettere in conto un costo compreso tra i 200 e i 400 franchi al metro quadrato, in quelle urbane e ben collegate, come Zurigo, la situazione è completamente diversa: da queste parti, infatti, 2000 franchi o più per metro quadrato non sono una rarità.

Oltre alla regione, anche il tipo di fondo edificabile e la presenza o assenza di allacci svolgono un ruolo importante nel determinare il valore del terreno edificabile. La mancanza di allacci riduce tale valore. Il deprezzamento può anche essere la conseguenza di norme edilizie (come una determinata pendenza del tetto o misure di isolamento acustico) o, ad esempio, dell’inadeguatezza del terreno stesso o di un livello della falda freatica troppo alto.

In compenso, un aumento del valore può essere determinato dalla vicinanza a scuole, negozi e mezzi di trasporto. Inoltre, i terreni situati nei cantoni con condizioni fiscali più vantaggiose sono spesso più costosi. 

Il coefficiente di utilizzo indica il rapporto tra la superficie del fondo e la superficie abitabile consentita. In alcuni cantoni, al posto del coefficiente di utilizzo si ricorre all’indice di superficie per piano che indica quanti piani sono consentiti per un progetto di costruzione. Più alto è questo valore, più interessante sarà il fondo e più elevato sarà il suo prezzo.

Consiglio: puoi richiedere il coefficiente di utilizzo presso l’Ufficio comunale per l’edilizia. Tenendo conto di tutti questi fattori, puoi stabilire un prezzo di vendita ottimale per il tuo terreno edificabile.

Quando è il momento giusto per vendere un terreno edificabile?

Il momento ideale per la vendita di un terreno edificabile dipende da diversi fattori. In regioni popolari come Zurigo, Ginevra e la Svizzera centrale, l’andamento del mercato continua a mostrare una domanda elevata, il che offre opportunità di vendita ideali. Anche la situazione dei tassi d’interesse gioca un ruolo importante nella scelta del momento giusto per la vendita: tassi d’interesse bassi fanno aumentare la domanda, tassi d’interesse alti rallentano la domanda.

Inoltre, la legge sulla pianificazione del territorio (LPT) influisce sul valore dei terreni edificabili attraverso possibili variazioni della zonizzazione. È quindi importante tenersi aggiornati in merito a tali cambiamenti. Non appena cogli indizi circa possibili restrizioni all’edificazione, puoi valutare seriamente una vendita.

Anche i tuoi progetti personali per il futuro pesano nel processo decisionale. Se prevedi un ulteriore aumento dei prezzi nel lungo termine, vale la pena tenere il terreno edificabile. Magari puoi valutare di usarlo per tuoi scopi, destinarlo ad uso edilizio o lasciarlo ad altri membri della famiglia. In linea di principio, la vendita è opportuna se non hai alcun interesse a costruire su quel terreno o se desideri investire il denaro in altro modo.

Cosa deve contenere un dossier di vendita?

Quando decidi di vendere un terreno, procurati una presentazione che fornisca informazioni ai potenziali acquirenti, sia strutturata in modo logico e risulti interessante. Il tuo dossier di vendita dovrebbe fornire risposte a tutte le possibili domande. Fai riferimento alla nostra checklist per assicurarti che il tuo dossier di vendita sia completo:

• Descrivi il luogo: fornisci una descrizione precisa. Si tratta di un’area rurale o urbana? E per quanto riguarda i mezzi pubblici, com’è la situazione? Ci sono scuole, negozi o altre infrastrutture nelle vicinanze? Fornisci alle persone potenzialmente interessate il maggior numero possibile di informazioni rilevanti.

• Definisci la destinazione d’uso: descrivi l’utilizzo attuale e le future possibilità d’uso del fondo. Specifica se si tratta di una zona esclusivamente residenziale o se è ipotizzabile anche un utilizzo commerciale. Descrivendo le diverse possibilità d’uso puoi rendere i potenziali acquirenti ancora più convinti della loro intenzione di acquisto.

• Riporta dimensioni e forma: descrivi la forma del fondo e indica la superficie in metri quadrati.

• Descrivi le condizioni di luminosità e visibilità: specifica le condizioni di luminosità. Il terreno si trova in una posizione soleggiata o si gode di una bella vista? Rispondi a questi punti per avere la possibilità di strappare un prezzo più alto.

• Allega il piano di zona: il piano di zona aggiornato indica da un lato il tipo di costruzione consentita e dall’altro fornisce informazioni sulla zona edificabile in cui si trova il terreno.

• Ricorda le norme edilizie: se vuoi vendere un terreno edificabile, devi anche specificare cosa si può costruire su di esso. Le norme edilizie applicabili per il fondo forniscono, ad esempio, informazioni sull’altezza massima degli edifici.

• Menziona il coefficiente di utilizzo: il coefficiente di utilizzo o l’indice di superficie per piano è un fattore fondamentale per la determinazione del valore del fondo. Fornisce informazioni sulla superficie massima edificabile del terreno.  

• Allega il piano catastale: il piano catastale offre una panoramica della posizione e dei confini del fondo.

• Descrivi gli allacci: descrivi lo stato degli allacciamenti del terreno. È collegato a strade, elettricità e approvvigionamento idrico? In linea di massima, un terreno provvisto di allacci è più allettante. Ovviamente puoi vendere anche un terreno che ne è sprovvisto.

• Aggiungi una mappa dei pericoli: la mappa dei pericoli ti permette di fornire informazioni sui pericoli naturali, come ad esempio inondazioni o frane, che possono verificarsi nei dintorni del terreno. In questo modo dai un contributo importante alla sicurezza e alla pianificazione.

• Scegli foto accattivanti: dai un tocco finale alla tua esposizione con foto di effetto. Assicurati di scattare foto nitide da diverse angolazioni, di catturare caratteristiche importanti e di mostrare l’ambiente circostante. Con foto accattivanti puoi aumentare notevolmente l’interesse all’acquisto. 

Quali costi comporta la vendita di un terreno edificabile?

Sebbene la vendita di un terreno edificabile possa essere un’attività lucrativa, comporta anche dei costi. In Svizzera, le voci di costo sono le seguenti:

• Tasse del registro fondiario: tra le voci di spesa legate alla vendita di un terreno figurano le tasse del registro fondiario. Il cambio di proprietà si compie ufficialmente solo con l’iscrizione nel registro fondiario. I costi possono essere ripartiti tra le due parti e ammontano a una percentuale compresa tra lo 0,1 e lo 0,5 % del prezzo di vendita.

• Spese notarili: è necessaria un’autenticazione notarile del contratto di compravendita. Per la vendita di un terreno, le spese notarili arrivano fino allo 0,5 % del prezzo di vendita. Anche questi costi sono spesso divisi tra chi vende e chi acquista.

• Imposta sul trapasso di proprietà: la vendita di un terreno comporta anche dei costi sotto forma di imposte. Nella maggior parte dei cantoni l’imposta sul trapasso di proprietà è dovuta sulla vendita di terreni e immobili: di norma è compresa tra l’1 e il 3,3 % del prezzo di acquisto e di solito è a carico dell’acquirente. Tuttavia, nei cantoni Basilea Campagna e Obvaldo queste imposte sulla vendita di terreni vengono suddivise. 

• Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: la vendita di un fondo comporta anche il pagamento di un’imposta immobiliare. L’ammontare di tale imposta si basa sulla durata della proprietà del fondo: più a lungo possiedi il fondo, più l’imposta sarà bassa.