Bauland verkaufen: So klappt's!
Bauland verkaufen in der Schweiz – ein mühsames Unterfangen? Nicht mit einer sorgfältigen Planung und Kenntnissen zu den aktuellen Marktverhältnissen. Mit unseren Tipps bist du bestens für den Verkauf deines Baulandes vorbereitet.
Grundstück verkaufen ohne Makler – oder mit? Die Vor- und Nachteile
Sobald du ein Grundstück verkaufen möchtest, stellt sich die Frage, ob du dies mit oder ohne Makler tun willst. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile.
Grundstück verkaufen mit Makler
Du scheust organisatorischen Aufwand und möchtest lieber Profis dein Baugrundstück verkaufen lassen? Dann lohnt es sich, auf die Dienste einer Makleragentur zurückzugreifen. Beim Verkaufen eines Grundstücks sorgen Maklerinnen und Makler dafür, dass der Verkaufsprozess erheblich erleichtert wird. Dank ihrer Erfahrung im Immobilienverkauf ist es ihnen ein Leichtes, den Marktwert von Baugrund und Immobilien zu ermitteln. Sie erstellen für den Verkauf nötige Unterlagen und sorgen für eine reibungslose Abwicklung des Verkaufs.
Das hat jedoch seinen Preis: Maklergebühren betragen zwischen 3% und 6% des Verkaufspreises. Mit dem Wissen, dass Maklerbüros einen optimalen Verkaufspreis zum Ziel haben, kann dies jedoch durchaus als lohnenswerte Investition betrachtet werden.
Grundstück verkaufen ohne Makler
Du wünschst dir einen Grundstücksverkauf ohne Makler? Auch das ist möglich, denn diese sind kein Muss, um ein Grundstück zu verkaufen. Verkaufst du Bauland selbst, sparst du dir die Maklergebühren. Diese Vorgehensweise bietet sich allerdings nur dann an, wenn du dich mit dem Verkauf von Bauland gut auskennst. Stelle auf jeden Fall sicher, dass der Verkauf alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und dass du alle nötigen Informationen für den Verkaufsprozess hast.
💡 Unbebaute Grundstücke in der Schweiz: Das sind die Unterschiede
In der Schweiz wird zwischen unterschiedlichen Arten von unbebauten Grundstücken unterschieden. Die Art des Grundstücks wirkt sich auch auf den Verkaufspreis aus.
- Bauland: Bereits als Bauland ausgewiesenes Land, das nach den geltenden Bebauungsplänen bebaut werden darf. Bauland kann erschlossen oder unerschlossen sein. Unerschlossen ist Bauland, dem Anschlüsse an Strom, Wasser und Abwasser fehlen.
- Bauerwartungsland: Land, das künftig zur Bebauung freigegeben werden kann, zum aktuellen Zeitpunkt aber nicht bebaut werden darf. Es handelt sich dabei um ein nicht erschlossenes Grundstück. Aus diesem Grund hat es einen niedrigeren Wert.
- Baugrundstück: Dieses ist sowohl als Bauland ausgewiesen als auch voll erschlossen. Damit ist das Baugrundstück die wertvollste Bauland-Kategorie. Grundsätzlich ist bei Baugrundstücken ein sofortiger Baubeginn möglich.
Bauland verkaufen – so bestimmst du den Preis für dein Bauland & Baugrundstück
Der Preis für ein Grundstück oder Bauland hängt vom ortsüblichen Quadratmeterpreis ab. Von Region zu Region kann sich dieser Preis stark unterscheiden: Während du in günstigeren Regionen mit 200 bis 400 Franken pro Quadratmeter rechnen kannst, sieht es in städtischen und gut angebundenen Gebieten wie beispielsweise Zürich ganz anders aus: 2’000 Franken und mehr pro Quadratmeter sind hier keine Seltenheit.
Nebst der Region spielt auch die Art des Baugrundstücks und die Erschliessung respektive die nicht vorhandene Erschliessung eine bedeutende Rolle für den Wert von Bauland. Eine fehlende Erschliessung mindert diesen. Eine Wertminderung kann auch durch Bauvorschriften (wie eine bestimmte Dachneigung oder Lärmschutzmassnahmen) sowie beispielsweise einen ungeeigneten Baugrund oder einen zu hohen Grundwasserspiegel zustande kommen.
Im Gegenzug dazu kann eine Wertsteigerung durch die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsmitteln bedingt sein. Darüber hinaus sind Grundstücke in steuergünstigen Kantonen oft teurer.
Die Ausnützungsziffer bezeichnet das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der zulässigen Wohnfläche. In gewissen Kantonen wird anstelle der Ausnützungsziffer die Geschossflächenzahl verwendet, die angibt, wie viele Geschosse für ein Bauvorhaben zulässig sind. Je höher dieser Wert ist, desto attraktiver ist das Grundstück und desto höher fällt dessen Preis aus.
Tipp: Du kannst die Ausnützungsziffer bei der kommunalen Bauverwaltung in Erfahrung bringen. Berücksichtigst du all diese Faktoren, kannst du einen optimalen Verkaufspreis für dein Bauland festlegen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um Bauland zu verkaufen?
Der optimale Zeitpunkt für den Verkauf von Bauland hängt von mehreren Faktoren ab. Die Marktentwicklung zeigt in beliebten Regionen wie Zürich, Genf und der Zentralschweiz weiterhin eine hohe Nachfrage, was ideale Verkaufsmöglichkeiten bietet. Auch die Zinssituation spielt für den optimalen Verkaufszeitpunkt eine wichtige Rolle: Niedrige Zinsen erhöhen die Nachfrage; steigen sie, dämpft das auch die Nachfrage.
Darüber hinaus beeinflusst das Raumplanungsgesetz (RPG) den Wert von Bauland durch mögliche Zonierungsänderungen. Du solltest dich daher über solche Änderungen auf dem Laufenden halten. Sobald es Hinweise darauf gibt, dass eine Bebauung eingeschränkt wird, kann ein Verkauf sinnvoll sein.
Auch deine persönlichen Zukunftspläne fliessen in die Entscheidung ein. Wenn du langfristig mit einem weiteren Preisanstieg rechnest, lohnt es sich, das Bauland zu halten. Vielleicht überlegst du dir, es für deine eigenen Zwecke zu nutzen, es zu bebauen oder anderen Familienmitgliedern zu überlassen. Grundsätzlich ist ein Verkauf dann angesagt, wenn du keinerlei Interesse daran hast, das Land selbst zu bebauen oder wenn du das Geld anderweitig investieren möchtest.
💡 Den Markt beobachten
Ziehe einen Verkauf in Betracht, sobald die Nachfrage hoch und die Zinslage günstig ist. Verfolge Marktentwicklung, Regulierungen wie das Raumplanungsgesetz und Zinsentwicklungen genau, um den besten Zeitpunkt für einen Verkauf zu bestimmen.
Was gehört in ein Verkaufsdossier?
Sobald du Land verkaufen willst, brauchst du ein Exposé, das potenzielle Käuferinnen und Käufer mit Informationen versorgt, sinnvoll strukturiert ist und ansprechend wirkt. Idealerweise lässt dein Verkaufsdossier keine Fragen offen. Nutze unsere Checkliste, um sicherzustellen, dass dein Verkaufsdossier vollständig ist:
- Beschreibe den Standort: Sei bei der Beschreibung des Standortes genau. Handelt es sich um ein ländliches oder städtisches Gebiet? Wie sieht es mit öffentlichen Verkehrsmittel aus? Gibt es Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder andere nahe gelegene Einrichtungen? Liefere möglichen Interessenten so viele relevante Informationen wie möglich.
- Definiere die Nutzungsart: Beschreibe die aktuelle Nutzung sowie künftige Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Erwähne, ob es sich um ein reines Wohngebiet handelt oder ob allenfalls eine gewerbliche Nutzung denkbar ist. Durch die Beschreibung unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten kannst du Interessenten in ihrer Kaufabsicht bestärken.
- Nenne Grösse und Form: Beschreibe die Form des Grundstücks und gib die Fläche in Quadratmetern an.
- Beschreibe Licht- und Sichtverhältnisse: Gib die Lichtverhältnisse an. Ist das Grundstück besonnt oder hast du von dem Grundstück aus eine schöne Aussicht? Geh auf diese Punkte ein, dadurch hast du die Möglichkeit, einen höheren Preis zu erzielen.
- Lege den Zonenplan bei: Dem aktuellen Zonenplan ist einerseits zu entnehmen, welche Art der Bebauung erlaubt ist und andererseits werden Käufer und Käuferinnen durch den Plan darüber informiert, in welcher Bauzone sich das Grundstück befindet.
- Weise auf Bauvorschriften hin: Wenn du Baugrund verkaufen möchtest, musst du auch angeben, was auf diesem gebaut werden darf. Für das Grundstück geltende Bauvorschriften geben zum Beispiel Auskunft über die maximale Gebäudehöhe.
- Gehe auf die Ausnützungsziffer ein: Die Ausnützungsziffer oder Geschossflächenzahl ist ein zentraler Faktor für die Wertermittlung des Grundstücks. Sie gibt Auskunft über die maximal bebaubare Grundstücksfläche.
- Lege den Katasterplan bei: Einen Überblick über die Lage und Grenzen des Grundstücks ermöglicht der Katasterplan.
- Beschreibe die Erschliessung: Greife den Erschliessungszustand des Grundstücks auf. Ist es angeschlossen an Strassen, Strom und Wasserversorgung? Grundsätzlich ist ein erschlossenes Grundstück attraktiver. Du kannst aber natürlich auch ein unerschlossenes Grundstück verkaufen.
- Füge eine Gefahrenkarte hinzu: Mit der Gefahrenkarte informierst du über Naturgefahren wie zum Beispiel Überschwemmungen oder Felsstürze, die rund um das Grundstück auftreten können. Dadurch leistest du einen wichtigen Beitrag zur Sicherheit und Planung.
- Setze auf aussagekräftige Fotos: Gib deinem Exposé mit hochwertigen Fotos den letzten Schliff. Achte darauf, scharfe Fotos aus unterschiedlichen Blickwinkeln aufzunehmen, wichtige Merkmale einzufangen und die Umgebung zu zeigen. Mit ansprechenden Fotos kannst du das Kaufinteresse ganz erheblich steigern.
Welche Kosten fallen beim Verkauf von Bauland an?
Obwohl der Verkauf von Bauland ein lukratives Geschäft sein kann, fallen beim Grundstücksverkauf Kosten an. In der Schweiz handelt es sich dabei um folgende Kostenpunkte:
- Grundbuchgebühren: Unter den Gebühren für einen Grundstücksverkauf finden sich die Grundbuchgebühren. Der Eigentümerwechsel wird erst durch die Eintragung in das Grundbuch offiziell vollzogen. Die Kosten können zwischen den beiden Parteien aufgeteilt werden und betragen zwischen 0.1% und 0.5% des Verkaufspreises.
- Notarkosten: Es ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nötig. Die Notarkosten beim Grundstücksverkauf betragen bis zu 0.5% des Verkaufspreises. Auch diese Kosten werden oft zwischen Verkäufer- und Käuferpartei geteilt.
- Handänderungssteuer: Beim Grundstücksverkauf fallen auch Kosten in Form von Steuern an. Die Handänderungssteuer wird in den meisten Kantonen beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien fällig: Sie beträgt in der Regel zwischen 1% und 3.3% des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferpartei bezahlt. In den Kantonen Basel-Landschaft und Obwalden werden diese Grundstücksverkauf-Steuern jedoch aufgeteilt.
- Grundstückgewinnsteuer: Wird ein Grundstück verkauft, muss auch eine Grundstücksteuer entrichtet werden. Die Höhe der Steuer richtet sich dabei nach der Besitzdauer deines Grundstücks: Die Steuer fällt umso niedriger aus, je länger du das Grundstück besessen hast.
