Nachmieter suchen: So gehst du dabei vor
Willst du vor Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist aus deiner Mietwohnung ausziehen, musst du einen Nachmieter oder eine Nachmieterin finden. Diese Person muss zahlungsfähig und zumutbar sein. Wir erklären dir, wie du dabei am besten vorgehst.
Wie kann man frühzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen?
Grundsätzlich ist eine Kündigung nur innert vertraglicher Frist (diese beträgt meistens drei Monate) auf den nächsten vertraglich gültigen Kündigungstermin möglich. Bis zum ordentlichen Kündigungstermin haftest du für die Bezahlung des Mietzinses. Allerdings hast du die Möglichkeit, der Verwaltung jemanden für die Nachmiete vorzuschlagen. Findest du einen Ersatz, kannst du ausserterminlich kündigen und bist von der Zahlung der restlichen Mietkosten befreit.
Unter gewissen Umständen kannst du auch ohne Nachmieter ausserordentlich oder sogar fristlos kündigen. Wie du dabei vorgehen musst und welche Rechte und Pflichten du und die Verwaltung haben, erklären wir dir in unserem Artikel zum Thema ausserterminliche Kündigung.
Diese 3 Anforderungen muss ein Nachmieter erfüllen
- Die Zahlungsfähigkeit des Nachmieters oder der Nachmieterin muss gegeben sein. Sprich die Miete sollte nicht mehr als einen Drittel des Monatslohnes betragen. Ausserdem darf der Betreibungsregisterauszug keine hängigen Betreibungen aufweisen.
- Die Person muss gewillt sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen.
- Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss zumutbar sein.
Zumutbarkeit ist ein Begriff, der häufig zu Diskussionen führt. Ob jemand für die Nachmiete zumutbar ist, hängt nicht nur von der Zahlungsfähigkeit ab, sondern auch davon, ob er oder sie in die Wohnung passt. Um dies zu veranschaulichen, haben wir einige Beispiele gesammelt.
Beispiele von zumutbaren und unzumutbaren Nachmietern:
- Eine Einzelperson für eine ausdrücklich als Familienwohnung gekennzeichnete Wohnung vorzuschlagen, gilt als unzumutbar.
- Möchte ein kinderloses Ehepaar eine Grossfamilie als Nachmieterin stellen, gilt diese als unzumutbar.
- Asylsuchende wie auch Saisonniers können aufgrund ihrer Herkunft nicht abgelehnt werden. Sie gelten als zumutbar.
Nachmieter vorschlagen: die gesetzlichen Regelungen
Gemäss Gesetz reicht es, Verwaltungen einen passenden Nachmieter oder eine passende Nachmieterin zu melden. Allerdings ist die aktuelle Mietpartei von der Zahlungspflicht des Mietzinses erst befreit, wenn der neue Mietvertrag auch unterzeichnet wurde. Deshalb lohnt es sich, mehrere Personen vorzustellen.
Die Verwaltung darf sich rund zwei Wochen Zeit nehmen, um die Vorschläge zu überprüfen. Wenn zumutbare und zahlungsfähige Kandidaten abgelehnt werden, bist du von den vertraglichen Pflichten auf den Zeitpunkt befreit, zu dem die vorgeschlagenen Personen die Wohnung übernommen hätten.
Wenn du nach zehn Tagen von deiner Verwaltung nichts hörst, solltest du nachhaken und schriftlich bestätigen lassen, dass du aus dem Vertrag entlassen bist. Wird darauf nicht eingegangen, kannst du dich zum Beispiel an eine Beratungsstelle wie den Mieterverband wenden.
Nachmieter finden – die Checkliste
Damit auch wirklich nichts Wichtiges vergessen geht und deine Suche so reibungslos wie möglich verläuft, haben wir dir eine Checkliste mit den wichtigsten Schritten zusammengestellt.
Verwaltung informieren
Zuerst musst du deine Verwaltung darüber informieren, dass du kündigen möchtest. Am besten teilst du gleich mit, dass du ausserterminlich ausziehen willst und einen Nachmieter oder eine Nachmieterin suchen wirst. Damit du später alles schriftlich belegen kannst, solltest du die Kündigung als Einschreiben einsenden und die Quittung aufbewahren. Manchmal möchte sich die Verwaltung selbst um die Nachmiete kümmern. Auch für diesen Entscheid solltest du eine schriftliche Bestätigung verlangen.
Unser Tipp: Schlag zwei Fliegen mit einer Klappe und frag bereits hier die Verwaltung, welches Bewerbungsformular sie bevorzugen respektive welche zusätzlichen Informationen sie für die Wohnungsbewerbung benötigen.
Das Inserat: Die Suche nach Ersatzmieter beginnt
Es gibt verschiedene Methoden, um potenzielle Kandidaten zu finden. Du kannst deine Wohnung im Freundes- und Bekanntenkreis anpreisen, Inserate in den sozialen Medien veröffentlichen oder auf ImmoScout24 ein Wohnungsinserat erstellen. Die gängigste Variante ist die Nutzung eines Immobilienportals. Trotzdem empfehlen wir alle Möglichkeiten auszuschöpfen, denn häufig findet man passende Ersatzmieter bereits im eigenen Umfeld.
Das Verfassen eines ansprechenden Inserats ist das A und O, um auf Immobilienplattformen Erfolg zu haben. Ausserdem kannst du unnötige Wohnungsbesichtigungen vermeiden, da die Interessenten eine genauere Vorstellung von deiner Wohnung haben. Achte beim Erstellen des Inserats auf diese Punkte:
- Bevor du mit dem Fotografieren beginnst, solltest du deine Wohnung aufräumen (am besten so, dass sehr persönliche Gegenstände oder Bilder von Freunden und Verwandten nicht zu sehen sind).
- Die Qualität und der Winkel der Fotos müssen stimmen. Am besten schiesst du die Fotos bei Tageslicht und ohne Blitz. So kannst du auf eine spätere Bildbearbeitung verzichten. Um einen möglichst grossen Ausschnitt des Raumes abzubilden, solltest du durch den Türrahmen fotografieren. Achte aber darauf, dass der Türrahmen im Foto nicht sichtbar ist.
- Beschreibe deine Wohnung mit einem kurzen Text. Dieser sollte unbedingt die wichtigsten Eckdaten enthalten: Zimmerzahl, Adresse und ein aussagekräftiger Titel erreichen bereits viel.
- Falls du den Grundriss deiner Wohnung hast, solltest du diesen ebenfalls hochladen. Er präzisiert die Vorstellung, die Interessenten von deiner Wohnung haben.
Wohnungsbesichtigungen durchführen
Nach dem Veröffentlichen der Anzeige sollten zeitnah erste Anfragen eintreffen. Um Zeit zu sparen und möglichst schnell passende Nachmieter zu finden, solltest du mehrere Kandidaten gleichzeitig einladen. Für die Besichtigungstermine gibt es zwei Optionen: Du gibst sie in der Anzeige bekannt oder du sprichst sie nach Anmeldung persönlich ab. Die zweite Option ist mit einem höheren Mehraufwand verbunden, aber dafür kannst du kontrollieren, wie viele Personen gleichzeitig deine Wohnung besichtigen.
Hast du einen positiven Eindruck von den Kandidaten, kannst du ihnen gleich das Bewerbungsformular und die weiteren Unterlagen mitgeben und Kontaktdaten austauschen. Anschliessend musst du die ausgefüllten Bewerbungen nur noch an die Verwaltung weiterleiten.
Unser Tipp: Von allen Formularen und Unterlagen solltest du eine Kopie aufbewahren. Im Zweifelsfall musst du dein Vorgehen belegen können, um aus dem Vertrag entlassen zu werden. Und falls du von der Verwaltung innerhalb einer angebrachten Frist keine Rückmeldung zu den Vorschlägen bekommst, solltest du unbedingt nachhaken.
