Ausserterminliche Kündigung der Wohnung: Das musst du wissen
Eine Mietwohnung ist grundsätzlich innerhalb der im Mietvertrag geregelten Kündigungsfristen kündbar. Unter bestimmten Bedingungen ist jedoch auch ein vorzeitiger Auszug möglich. Im Falle einer solchen ausserterminlichen Kündigung gilt es jedoch einige Punkte zu beachten. Wir zeigen dir, welche Möglichkeiten du hast und wie du vorgehen musst.
Endlich hast du deine neue Traumwohnung gefunden! Der Haken daran? Die neue Verwaltung verlangt einen früheren Einzug, als die Kündigungsfrist der alten Wohnung zulässt. Oder vielleicht ist die aktuelle Wohnungssituation sogar unzumutbar und du musst die Wohnung dringend verlassen. In beiden Fällen gilt grundsätzlich, dass ein vorzeitiger Auszug aus der Wohnung vor dem Kündigungstermin möglich ist.
Trotzdem haftest du bis zum ordentlichen Kündigungstermin für die Bezahlung des Mietzinses. Falls keine Kündigungstermine- und fristen in deinem Mietvertrag definiert sind, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Doch wie kann man ausserterminlich kündigen, ohne für den restlichen Mietzins aufkommen zu müssen? Wir geben dir einen Überblick.
Wann ist eine ausserterminliche oder ausserordentliche Kündigung möglich?
Möchtest du deinen Mietvertrag ausserterminlich kündigen, ohne für den Mietzins aufkommen zu müssen, musst du im Normalfall eine passende Nachmieterin bzw. einen passenden Nachmieter stellen. Im rechtlichen Sinne wird dies die vorzeitige Rückgabe der Mietsache genannt.
In Ausnahmefällen ist eine vorzeitige Kündigung auch ohne Sicherstellung einer Nachmiete möglich, was nicht zwingend bedeutet, dass die Kündigung fristlos ist. Dies wird ausserordentliche Kündigung genannt (Art. 266 OR). In den folgenden Fällen ist eine ausserordentliche Kündigung möglich:
Todesfall
Im Todesfall geht der Mietvertrag an die Erben des Mieters oder der Mieterin über. Falls diese das Mietverhältnis nicht weiterführen möchten, kann der Vertrag nach der gesetzlichen Frist (3 Monate für Wohnungen und 6 Monate für Geschäftsräume) auf den nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden, ohne die Fristen im Mietvertrag selbst berücksichtigen zu müssen.
'Wichtige Gründe'
Wenn sogenannte wichtige Gründe die Vertragserfüllung unzumutbar machen, kann der Vertrag ausserordentlich gekündigt werden. Hier ist die Kündigung nach der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt möglich. Ein Gericht entscheidet hierbei nicht nur, ob ein Grund als 'wichtig' gilt, sondern auch, welche finanziellen Folgen die Kündigung für beide Parteien hat.
Die Rechtsprechung ist in diesen Fällen meistens streng, da nur wenige Gründe als legitim angesehen werden. Wir empfehlen daher, rechtliche Beratung aufzusuchen, wie beispielsweise beim Mieterverband. Damit ein Grund als wichtig erachtet wird, muss dieser beim Abschluss des Vertrags nicht vorhersehbar gewesen sein und darf nicht aus Eigenverschulden auftreten.
Was sind wichtige Gründe? Beispiele dafür sind:
- Der Gesundheitszustand des Mieters oder der Mieterin verunmöglicht die Benutzung der Wohnung.
- Schwerer Streit zwischen Hausbewohnern
Keine wichtigen Gründe sind:
- Die berufliche Versetzung des Mieters oder der Mieterin
- Der Erwerb einer eigenen Immobilie
Wann kann eine Mietwohnung fristlos gekündigt werden?
Damit ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden kann, müssen die Mängel so gravierend sein, dass der Gebrauch erheblich eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Ein Beispiel hierfür ist gesundheitsgefährdender Schimmelbefall oder falls die Raumtemperatur dauerhaft nicht mehr als 16 Grad erreicht.
Da es in diesen Fällen oft zum Rechtsstreit kommt, ist es wichtig, dass du beweisen kannst, dass die Verwaltung über die Mängel Bescheid wusste und nichts dagegen unternommen hat.
Ausserterminliche Kündigung mit Stellung eines Nachmieters
Auch wenn keiner der oben genannten Fälle vorliegt, gibt es eine Möglichkeit, nicht für die Miete aufkommen zu müssen: Du kannst eine passende Person für die Nachmiete stellen. Dann bist du von der Zahlungspflicht befreit. Wir empfehlen dafür folgendes Vorgehen:
1. Informiere die Vewaltung rechtzeitig
Um deinen Mietvertrag vorzeitig aufzuheben, musst du als erstes schriftlich kündigen. Wir empfehlen dir, dies per Einschreiben und so früh wie möglich zu erledigen. Am besten teilst du der Verwaltung auch gleich mit, dass du jemanden für die Nachmiete suchst.
Unser Tipp: Behalte die Postquittung und eine Kopie, falls du deine Kündigung später beweisen musst.
2. Suche nach Kandidaten für die Nachmiete
Vorerst ist die Kündigung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Das Mietverhältnis ändert sich erst, wenn du deiner Verwaltung mindestens eine passende Person für die Nachmiete vorschlägst. Das bedeutet, die vorgestellten Kandidatinnen und Kandidaten müssen zumutbar und zahlungsfähig sein.
Bevor du mit der Suche startest, solltest du bei deiner Verwaltung die Bewerbungsunterlagen anfordern und fragen, welche Dokumente nötig sind.
Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Dies heisst genauer: der gleiche Mietzins, ähnlicher Gebrauchszweck, keine zusätzlichen Ansprüche des Nachmieters und keine zusätzlichen Forderungen der Verwaltung. Zum Beispiel bedeutet das, dass ein junges Pärchen keine Grossfamilie als Ersatzmieter stellen kann. Oder dass beispielsweise in einer Altersresidenz eine 20-jährige Nachmieterin unzumutbar wäre.
Unser Tipp: Es lohnt sich, der Verwaltung gleich mehrerer Kandidaten zu präsentieren, um die Chancen zu erhöhen. Benutze für die Suche verschiedene Kanäle. Mit einem Inserat auf ImmoScout24 sprichst du genau dein Zielpublikum an.
3. Besichtige die Wohnung gemeinsam
Mache mit den potenziellen Nachmietern einen Rundgang durch die Wohnung und informiere sie über den Mietvertrag (Höhe des Mietzinses, Kündigungsfristen etc.).
4. Lass dir das Interesse schriftlich bestätigen
Hast du jemanden gefunden, der die Wohnung zum gleichen Mietzins übernehmen möchte? Das Einverständnis solltest du dir unbedingt schriftlich bestätigen lassen. Gleichzeitig solltest du das ausgefüllte Bewerbungsformular, mindestens einen Betreibungsregisterauszug und allfällig weitere Unterlagen anfordern.
5. Sende die Bestätigung an die Vermieterschaft
Lasse diese Bestätigung, die Wohnungsbewerbung und im Idealfall den Betreibungsregisterauszug so schnell wie möglich der Verwaltung per Einschreiben zukommen. Diese sollten genug Zeit erhalten, um die Unterlagen zu prüfen. Wie viel Zeit sie sich nehmen können, ist je nach Situation unterschiedlich. Vergangene Rechtsprechungen haben eine Frist (bei der Vermietung von Wohnungen) von ungefähr 10 bis 20 Tagen ergeben.
6. Bleib am Ball und frag bei der Verwaltung nach
Falls du keine Antwort erhältst, frag bei der Verwaltung nach, wie der Stand bezüglich der gesendeten Kandidaten aussieht. Am besten solltest du dir eine schriftliche Bestätigung einholen, die besagt, dass deine Verwaltung die Bewerbungen erhalten und für qualifiziert befunden haben und dass du aus dem Vertrag entlassen bist. Wenn sich alle Parteien einig sind, steht nichts mehr im Weg und du kannst vorzeitig ausziehen.
Was, wenn niemand für die Nachmiete gestellt werden kann?
Gesetzlich ist man verpflichtet, die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu bezahlen. Falls sich niemand Passendes aufspüren lässt, kannst du versuchen, mit der Verwaltung eine Vereinbarung zu finden. Diese kann beispielsweise so aussehen, dass du vorschlägst, einen Teil der Miete zu übernehmen. Je nachdem, ob sowieso noch Renovationen vorgenommen werden müssen, kann dies für beide Parteien eine gangbare Lösung darstellen.
