Opportunità e rischi del crowdfunding immobiliare

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Crowdhouse AG, la piattaforma svizzera di crowdfunding online, offre sul suo sito web la comproprietà di case plurifamiliari, fungendo da intermediario. Lo slogan della piattaforma è: «Investing in real estate easily online» (investire in immobili online in tutta semplicità). Un’informazione utile: in Svizzera gli immobili possono essere suddivisi in cosiddette quote di comproprietà.

Ciò significa che ogni persona possiede una parte definita dell’immobile. Il proprio nome viene iscritto nel registro fondiario ed è possibile gestire liberamente le proprie quote, ad esempio vendendo o costituendo in pegno la propria parte. Tuttavia, se non diversamente concordato, ci si deve fare carico anche dei rispettivi diritti e obblighi nonché dei costi per la propria quota. Lo svantaggio della comproprietà: tutte le decisioni riguardanti l’immobile richiedono la maggioranza dei comproprietari. Le basi giuridiche in materia di comproprietà sono riportate nel Codice civile svizzero.

Un vantaggio della comproprietà: da persona privata puoi investire in immobili con un capitale relativamente basso. Tuttavia, non acquisti un singolo appartamento come nel caso di una proprietà per piani, bensì solo la percentuale di un reddito.

Il reddito dipende da molti fattori

Chi investe beneficia delle entrate derivanti dal canone di locazione dell’immobile e di un eventuale aumento del valore dell’immobile in caso di rivendita. L’azienda di Zurigo Crowdhouse prospetta a chi investe redditi annui compresi tra il 4 e il 6%. La somma minima d’investimento ammonta a 100’000 franchi. Con questo importo minimo, Crowdhouse assicura alla sua clientela che il numero di proprietari per ogni immobile rimanga entro un limite ragionevole.

L’importo dell’interesse effettivamente percepito sul proprio capitale dipende da diversi fattori. In primo luogo, dall’ammontare della quota di valore, ma anche dagli accordi specifici con la piattaforma di crowdfunding, che influenzano il tasso d’interesse. Tieni presente che di solito insorgono diversi costi di intermediazione e gestione della piattaforma che riducono il tuo reddito.

Prima di effettuare un investimento conviene quindi esaminare nel dettaglio queste commissioni annuali “ammazza-reddito”. Ti suggeriamo di richiedere al fornitore un modello di contratto nonché le Condizioni generali di contratto.

Crowdhouse e Foxstone sono le principali piattaforme di crowdfunding immobiliare

Ma quali sono le piattaforme su cui è possibile investire in immobili insieme ad altre persone? In Svizzera, solo poche piattaforme di crowdfunding si sono specializzate nel finanziamento partecipativo degli immobili da reddito. Grazie al Crowdfunding Monitor della Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU), pubblicato annualmente, sappiamo che nel 2023 il volume totale nel settore del crowdinvesting immobiliare in Svizzera si è attestato a circa 109 milioni di franchi (anno precedente: 103 milioni).

Secondo lo studio della HSLU, gran parte di questo volume è ascrivibile alla già citata Crowdhouse AG di Zurigo e a Foxstone AG di Ginevra, attiva nella Svizzera romanda dal 2017. Foxstone acquista immobili residenziali e commerciali, li affitta e cede l’amministrazione immobiliare a un’amministrazione locale.

I fornitori di crowdfunding immobiliare in Svizzera

In Svizzera, anche le piattaforme Crowdli e altre piccole imprese offrono opportunità di investimenti partecipativi. Le piattaforme si differenziano per l’importo minimo di investimento, le commissioni e i redditi previsti, che vanno però sempre presi con le pinze. Una cosa è certa: i fornitori Foxstone (a partire da 25’000 CHF) e Crowdli (a partire da 20’000 CHF) offrono un investimento minimo inferiore rispetto a Crowdhouse e dispongono di un mercato secondario per la vendita di quote di proprietà non più desiderate.

Per chi è adatto il crowdfunding immobiliare?

Se un immobile da reddito è esclusivamente tuo, sei solo tu a prendere le decisioni. Ma ciò significa anche che ti assumi tutti i rischi e il compito dell’amministrazione. L’acquisto di un immobile da reddito richiede tuttavia conoscenze specialistiche e, soprattutto, molto denaro e un reddito elevato, se vuoi che una banca ti conceda un’ipoteca per l’acquisto.

Gli investimenti su piattaforme di crowdfunding immobiliare sono invece un’opzione di investimento per tutte le persone che desiderano investire in immobili da reddito, ma non dispongono di capitale proprio e reddito sufficienti per acquistarne uno. Il crowdfunding è quindi un’opzione per i piccoli investitori che desiderano entrare nel mercato immobiliare senza dover investire un grande patrimonio.

Lo svantaggio: con un crowd investment non sei mai solo tu ad avere voce in capitolo (proprio come nel caso delle proprietà per piani in un condominio). A ciò si aggiunge il fatto che sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare come Crowdhouse diventerai sì comproprietario o comproprietaria con iscrizione nel registro fondiario, ma Crowdhouse si farà carico anche dell’amministrazione e, per contratto, di una parte del processo decisionale per gli investitori.

Su queste piattaforme vengono quindi combinati i servizi degli agenti immobiliari, delle amministrazioni immobiliari e dei gestori patrimoniali. Il tuo ruolo è quindi molto più passivo rispetto a quello che ricopriresti con l’acquisto diretto di un immobile di tua proprietà.

Come funziona nella pratica il crowdfunding immobiliare?

Il processo di crowdfunding immobiliare è relativamente semplice e simile per tutti i fornitori:

• Scelta del progetto o dell’immobile: tramite una piattaforma online scegli un progetto immobiliare in cui desideri investire. Queste piattaforme offrono un’ampia gamma di progetti che spaziano da nuove costruzioni a progetti di risanamento.

• Investimento: sei tu a decidere quanto denaro investire. Normalmente esiste una somma minima di investimento, che dipende dalla piattaforma e dal progetto specifico.

• Finanziamento: una volta trovato un numero sufficiente di investitori e raggiunto l’importo necessario, il progetto sarà finanziato e attuato.

• Ricavi: a seconda del tipo di progetto di crowdfunding, ti verranno attribuiti regolarmente, ad esempio, una parte degli introiti derivanti dall’affitto oppure approfitterai dell’aumento di valore dell’immobile al momento della vendita.

Quali sono i costi?

Il crowdfunding immobiliare comporta diversi costi che è bene tenere d’occhio:

• Costi della piattaforma: le piattaforme di crowdfunding spesso richiedono il pagamento di una commissione per i loro servizi sotto forma di percentuale del tuo investimento o di importo forfettario.

• Commissioni di gestione: per i progetti basati sul capitale proprio possono essere applicate commissioni di gestione aggiuntive per l’amministrazione dell’immobile.

• Tasse: i proventi da investimenti immobiliari sono assoggettati a imposta in Svizzera. Informati quindi sulle implicazioni fiscali del tuo investimento, che possono influire sul reddito.

Quali sono i rischi?

Secondo Adrian Wenger del VZ Vermögenszentrum di Zurigo, la nuova classe d’investimento del crowdinvesting immobiliare suscita scetticismo. L’esperto immobiliare vi intravede soprattutto tre rischi: un prezzo di acquisto troppo alto a causa dell’elevato valore degli immobili, aspettative di reddito troppo ottimistiche – perché, ad esempio, vengono nascosti i rischi dovuti a mancata locazione e tralasciati i costi di manutenzione – e un prezzo di vendita scarso in caso di deprezzamento degli immobili.

A ciò si aggiunge il fatto che si è legati a molti altri comproprietari per diversi anni, il che può portare a conflitti in caso di interessi diversi. Secondo Adrian Wenger, è consigliabile acquistare direttamente un immobile o investire in un fondo immobiliare adatto.

Crowdfunding immobiliare: consigli fondamentali per la scelta

• Reputazione della piattaforma: scegli una piattaforma con una buona reputazione e con recensioni positive da parte di altri investitori. Verifica inoltre cosa succede in caso di fallimento della piattaforma. Ad esempio, l’azienda svizzera ImmoYou AG, fondata nel 2017, l’«innovativa piattaforma di crowdfunding per immobili residenziali e commerciali», è stata messa in liquidazione nell’estate del 2024.

• Analisi del progetto: assicurati che la piattaforma esamini accuratamente i progetti immobiliari proposti e fornisca informazioni dettagliate. Raccogli ulteriori informazioni sull’immobile pubblicizzato e parla con esperti immobiliari indipendenti.

• Diversificazione: distribuisci il tuo rischio investendo in diversi progetti immobiliari o il tuo denaro invece di investire tutto il capitale in un singolo progetto.

• Analisi della situazione: informati sulla posizione sia generale che specifica dell’immobile in cui desideri investire. L’ubicazione in regioni in forte crescita offre spesso migliori opportunità di reddito rispetto agli immobili isolati. Se possibile, visita l’immobile di persona e verifica se e per quanto è stato sfitto in passato. 

Conclusioni sul crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare offre la possibilità di fare il proprio ingresso nel mercato immobiliare svizzero anche con piccoli importi. Ti consente di beneficiare di un reddito immobiliare senza dover acquistare un immobile. In questo contesto, è importante non sottovalutare i rischi e informarsi a fondo sulla piattaforma (le commissioni), sull’immobile e sulle condizioni di mercato. Grazie a una strategia ben ponderata e alla giusta scelta dei progetti, puoi diversificare il tuo portafoglio e ottenere redditi interessanti.

Prima di investire, ti consigliamo di esaminare nel dettaglio il contratto e le clausole scritte in piccolo della piattaforma di crowdfunding, controllare l’immobile con l’aiuto di esperti indipendenti e, se possibile, di parlarne con altri investitori già coinvolti. E ricorda: i fondi immobiliari quotati in borsa sono una soluzione molto più flessibile e meno rischiosa.