Les opportunités et les risques du crowdfunding immobilier

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

La plateforme suisse de crowdfunding en ligne Crowdhouse AG fait de la publicité sur son site Internet auprès de futurs copropriétaires d’immeubles d’habitation, qui sont mis en relation par Crowdhouse. Le slogan de la plateforme est le suivant: «Investir en ligne et en toute simplicité dans l’immobilier». Bon à savoir: en Suisse, les biens immobiliers peuvent être divisés en parts de copropriété.

Chaque personne possède ainsi une part définie du bien immobilier. Elle est inscrite nominativement au registre foncier et peut disposer librement de sa part, par exemple pour la vendre ou la mettre en gage. Toutefois, sauf accord contraire, elle assume également les droits et obligations applicables ainsi que les coûts liés à sa part. Le hic de la copropriété: toutes les décisions concernant le bien immobilier requièrent l’approbation majoritaire des copropriétaires. Tu trouveras les bases légales de la copropriété dans le Code civil suisse.

Un avantage de la copropriété: en tant que particulier, tu peux investir dans l’immobilier avec relativement peu de capital. Toutefois, tu n’achètes pas un appartement individuel comme dans le cas d’une propriété par étages, mais seulement un pourcentage du rendement.

Le rendement dépend de nombreux facteurs

En tant qu’investisseur ou investisseuse, tu bénéficies des revenus locatifs du bien immobilier et d’une plus-value du bien en cas de revente. L’entreprise zurichoise Crowdhouse promet aux investisseurs des rendements annuels de 4 à 6 %. La somme minimale de placement s’élève à 100 000 francs. Crowdhouse assure que ce montant minimum permet de maintenir un nombre raisonnable de propriétaires par bien immobilier.

Le taux d’intérêt que l’on reçoit effectivement sur son capital dépend de différents facteurs. C’est tout d’abord le montant de la part en valeur qui joue un rôle. Puis, ce sont les accords concrets conclus avec la plateforme de crowdfunding concernée qui influencent le taux d’intérêt. Il ne faut pas oublier qu’en règle générale, divers frais de courtage et d’administration sont facturés, ce qui réduit le rendement.

Il est important d’examiner à la loupe ces frais annuels ou ces «tueurs de rendement» avant d’investir. Pour cela, tu dois demander au préalable au prestataire un modèle de contrat ainsi que les conditions générales de vente.

Crowdhouse et Foxstone sont les plus grandes plateformes de crowdfunding immobilier

Mais sur quelle plateforme peux-tu investir collectivement dans l’immobilier? En Suisse, seule une poignée de plateformes de crowdfunding se sont spécialisées dans le financement participatif de l’immobilier de rapport. Grâce au Crowdfunding Monitor de la Haute école de Lucerne (HLS) paru chaque année, on sait qu’en 2023, le volume total de l’investissement participatif immobilier en Suisse s’élevait à environ 109 millions de francs (contre 103 millions l’année précédente).

Selon l’étude HLS, une grande partie de ce volume a été attribuée à la société zurichoise Crowdhouse AG présentée plus haut et à la société genevoise Foxstone SA, présente en Suisse romande depuis 2017. Foxstone achète des immeubles résidentiels et commerciaux, les loue et confie la gestion immobilière à un gestionnaire local.

En Suisse, ces prestataires se disputent les faveurs des investisseurs participatifs

En Suisse, les plateformes Crowdli et d’autres petites entreprises sont également disponibles pour les investisseurs collectifs. Les plateformes diffèrent en termes de montant minimal d’investissement, de frais et de rendements qu’il ne faut jamais prendre pour argent comptant. Il est clair que les prestataires Foxstone (à partir de CHF 25 000.–) et Crowdli (à partir de CHF 20 000.–) proposent un investissement minimal plus faible que Crowdhouse et disposent d’un marché secondaire pour la vente de parts de propriété dont le propriétaire ne veut plus.

À qui s’adresse le crowdfunding immobilier?

Si un bien immobilier de rapport t’appartient exclusivement, c’est toi qui décides de tout. Mais tu supportes aussi tous les risques et tu dois en plus t’occuper de la gestion. L’achat d’un bien immobilier de rapport exige des connaissances spécialisées et surtout beaucoup d’argent ainsi qu’un revenu élevé pour qu’une banque t’accorde une hypothèque.

Investir sur des plateformes de crowdfunding immobilier est en revanche une option de placement pour toutes les personnes qui souhaitent investir dans des immeubles de rapport, mais qui n’ont pas assez de fonds propres et de revenus pour acheter elles-mêmes un bien immobilier. Le crowdfunding est donc une option pour les petits investisseurs qui souhaitent entrer sur le marché immobilier sans avoir à investir une somme importante.

Le souci: dans le cadre d’un investissement participatif, tu n’es jamais seul-e à décider (comme avec une propriété par étage dans un immeuble collectif). En plus de cela, sur les plateformes de crowdfunding immobilier comme Crowdhouse, tu deviendras copropriétaire avec une inscription au registre foncier. Pour les investisseurs, Crowdhouse prend également en charge la gestion et une partie de la prise de décision par contrat.

Les services des agents immobiliers, des gestionnaires d’immeubles et des gestionnaires de fortune sont ainsi combinés sur ces plateformes. Ton rôle est donc beaucoup plus passif que dans l’achat direct d’un bien immobilier propre.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier en pratique?

Le processus de crowdfunding immobilier est relativement simple et similaire chez tous les prestataires:

• Sélection du projet ou du bien immobilier: tu sélectionnes via une plateforme en ligne un projet immobilier dans lequel tu souhaites investir. Ces plateformes proposent une multitude de projets allant de nouvelles constructions à des projets de rénovation.

• Investissement: c’est toi qui décides combien d’argent tu veux investir. En règle générale, il y a un montant minimum d’investissement, qui dépend de la plateforme et du projet spécifique.

• Financement: dès que suffisamment d’investisseurs auront été trouvés et que la somme nécessaire sera disponible, le projet sera financé et mis en œuvre.

• Revenus: en fonction du type de projet de crowdfunding, soit tu reçois des versements réguliers, p. ex. des revenus locatifs, soit tu profites de l’augmentation de la valeur du bien immobilier lors de sa revente.

Quels sont les coûts?

Le crowdfunding immobilier engendre différents coûts qu’il faut surveiller de près:

• Frais de plateforme: les plateformes de crowdfunding prélèvent souvent des frais pour leurs services. Ils peuvent être calculés comme un pourcentage de ton investissement, ou comme un forfait.

• Frais de gestion: pour les projets basés sur des fonds propres, des frais de gestion supplémentaires peuvent être facturés et utilisés pour la gestion du bien immobilier.

• Impôts: les revenus des investissements immobiliers sont imposables en Suisse. Renseigne-toi donc sur les implications fiscales de ton investissement, car elles peuvent influencer le rendement.

Quels sont les risques?

Selon Adrian Wenger, du VZ Vermögenszentrum de Zurich, il faut faire preuve de prudence concernant l’investissement participatif immobilier, il s’agit d’une classe d’actifs encore récente. L’expert immobilier identifie trois risques principaux: un achat trop cher en raison des prix élevés de l’immobilier, des prévisions de rendement trop optimistes, par exemple parce que les risques de vacance sont négligés et les frais d’entretien sous-estimés, et un mauvais prix de revente lorsque les prix de l’immobilier baissent.

En plus de cela, en tant que copropriétaire, on est lié à de nombreux autres copropriétaires pendant plusieurs années, ce qui peut conduire à des conflits d’intérêts. Selon Adrian Wenger, il est plutôt recommandé d’acheter directement un bien immobilier ou d’investir dans un fonds immobilier adapté.

Crowdfunding immobilier: principaux conseils concernant la sélection du projet

• Réputation de la plateforme: choisis une plateforme avec une bonne réputation et des témoignages positifs d’autres investisseurs. Vérifie également ce qui se passe en cas de faillite de la plateforme. Par exemple, l’entreprise suisse ImmoYou AG fondée en 2017 (la «plateforme innovante de crowdfunding pour l’immobilier résidentiel et commercial») est en liquidation depuis l’été 2024.

• Examen du projet: assure-toi que la plateforme examine soigneusement les projets immobiliers proposés et fournit des informations détaillées. Collecte des informations supplémentaires sur le bien immobilier faisant l’objet de l’annonce et discute avec des spécialistes immobiliers indépendants.

• Diversification: répartis tes risques en investissant dans différents projets immobiliers ou placements financiers au lieu d’investir tout ton capital dans un seul projet.

• Analyse du site: renseigne-toi bien sur la situation macro et micro du bien immobilier que tu souhaites acquérir. Les emplacements situés dans des régions à forte croissance offrent souvent de meilleures perspectives de rendement que les biens immobiliers isolés. Si possible, visite le bien immobilier de ton propre chef et vérifie s’il y a eu des logements vacants par le passé. 

Conclusion sur le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier offre la possibilité d’entrer sur le marché immobilier suisse avec de petites sommes. Tu peux profiter des revenus de l’immobilier sans avoir à acheter toi-même un bien immobilier. Il est important de ne pas sous-estimer les risques et de bien s’informer sur la plateforme (notamment les frais), le bien immobilier et les conditions du marché. Grâce à une stratégie bien étudiée et à la bonne sélection des projets, tu peux diversifier ton portefeuille et obtenir des rendements intéressants.

Avant d’investir, consulte en détail le contrat et les clauses en petits caractères de la plateforme de crowdfunding ainsi que le bien immobilier avec des experts indépendants et, si possible, discute avec les autres investisseurs participatifs. Et n’oublie pas que les fonds immobiliers cotés en bourse sont des placements immobiliers nettement plus flexibles et moins risqués.