Quels sont les frais supplémentaires lors de l’achat d’une maison?

1. Les frais de notaire

Si tu achètes une maison, tu as impérativement besoin de l’assistance d’un notaire certifié. En effet, ce n’est que si le contrat de vente est certifié que l’inscription nécessaire au registre foncier sera effectuée. Pour ce faire, tu dois bien sûr payer le notaire. Le montant de ces frais varie fortement. Certains cantons ont fixé des honoraires fixes, calculés proportionnellement au prix d’achat. Ailleurs, ce sont des notaires indépendants qui se chargent de ce service, et ce à des prix très différents. Dans un tel cas, il vaut la peine de comparer les taux des différents notariats. En général, ces frais se situent entre 0,1 et 0,5% du prix d’achat. Ils sont parfois répartis de manière égale entre l’acheteur et le vendeur.

2. Les droits de mutation

Lorsqu’un bien immobilier est transféré à un nouveau ou une nouvelle propriétaire, un droit de mutation doit être payé dans de nombreux cantons. Celui-ci est généralement calculé sur la base du prix d’achat. Cette taxe est toutefois très controversée et fait régulièrement l’objet de discussions passionnées, y compris dans le monde politique. Plusieurs cantons l’ont déjà supprimée: dans le canton de Zurich, par exemple, tu ne paies plus de droits de mutation depuis 2005, et à Soleure également, ils ne sont plus dus si tu habites toi-même le bien. 

Avant d’acheter un bien immobilier, renseigne-toi impérativement sur le montant des droits de mutation dans ton (futur) canton de résidence. Détermine dans le contrat de vente qui doit les payer. Parfois, le vendeur et l’acheteur prennent chacun en charge la moitié.

3. Les frais d’inscription au registre foncier

Pour qu’un achat d’un bien immobilier soit officiel, il faut qu’il soit inscrit au registre foncier. Des frais sont également dus pour cette inscription. Les communes et les cantons fixent ces frais individuellement, ce qui explique qu’il y ait là aussi de grandes différences. Dans certains cantons, le montant des frais de registre foncier est calculé en fonction du temps nécessaire pour le traitement. La plupart du temps, il dépend du prix du bien immobilier. Selon le canton, des frais supplémentaires de 0,1 à 0,5% d’achat sont à ta charge. Parfois, ces frais sont également répartis entre l’acheteur et le vendeur.

4. Les frais pour l’établissement d’une cédule hypothécaire

Si tu contractes une hypothèque pour ton achat immobilier, tu dois t’attendre à des frais supplémentaires pour l’établissement d’une cédule hypothécaire. Il s’agit d’une sûreté pour ta banque: si tu ne peux plus payer les intérêts à un moment donné, la banque peut mettre ton terrain en gage. Cette cédule hypothécaire doit également être inscrite au registre foncier, ce qui entraîne également des frais. La plupart du temps, ils représentent entre 0,1 et 0,3% de ta dette hypothécaire. Tu obtiendras des informations plus précises auprès du registre foncier compétent. 

5. L’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier

Jusqu’à présent, tu as probablement remarqué qu’en tant qu’acheteur d’une maison, tu dois t’attendre à de nombreux frais supplémentaires. Il reste une petite consolation: tu ne dois pas non plus payer l’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier. Celui-ci est en effet entièrement pris en charge par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier. Il est néanmoins important de savoir comment cet impôt est calculé. La différence entre l’ancien prix d’achat et le prix de vente actuel sert de base. Plus le bien immobilier a pris de la valeur depuis l’achat, plus l’impôt sur le bénéfice immobilier/foncier est élevé. Certains investissements dans le bien immobilier peuvent encore être déduits de ce bénéfice. D’une manière ou d’une autre: jusqu’à ce que tu revendes ta maison, tu n’auras pas de frais supplémentaires dans ce domaine.

Aperçu exemplatif des coûts liés à l’achat d’une maison

Pour conclure, nous souhaitons illustrer le tout à l’aide d’un exemple concret. Dans notre simulation, nous partons d’un prix d’achat de 1 million de francs et d’une hypothèque de 800’000 francs. Comme mentionné, les règles varient selon les cantons, mais voici à quoi cela pourrait ressembler:

Frais de notaire

À la charge de: acheteur et vendeur à parts égales (50 % chacun)
Base de calcul: env. 0,2 % du prix d’achat
Coût approximatif: CHF 2’000
Remarque: pour l’établissement du contrat de vente

Frais du registre foncier

À la charge de: acheteur
Base de calcul: 0,3 % du prix d’achat
Coût approximatif: CHF 3’000
Remarque: pour l’inscription du changement de propriétaire

Frais de cédule hypothécaire

À la charge de: acheteur
Base de calcul: 0,5 % du montant hypothécaire
Coût approximatif: CHF 4’000
Remarque: pour une cédule de CHF 800’000

Droit de mutation

À la charge de: acheteur ou partagé
Base de calcul: 1,8 % du prix d’achat
Coût approximatif: CHF 18’000
Remarque: la répartition peut être définie dans le contrat

Comme déjà précisé, il s’agit d’un exemple à titre indicatif, destiné à te donner une idée des frais potentiels. Étant donné que les modalités varient d’un canton à l’autre, il est recommandé de te renseigner à l’avance auprès des autorités compétentes.