Acheter un bien immobilier en Suisse: droits et obligations des étrangers

Auteur: Bernhard Bircher-Suits

Commençons par la bonne nouvelle: les ressortissants des pays de l’UE ou de l’AELE (Islande, Liechtenstein et Norvège) qui vivent déjà en Suisse ont les mêmes droits que les Suisses et Suissesses en matière d’acquisition de bien immobilier et n’ont pas besoin d’autorisation pour acheter un appartement, une maison ou un terrain.

Urs Haegi, avocat chez Vischer, déclare à ce sujet: « Le domicile légal et effectif doit se trouver en Suisse. C’est surtout le lieu de résidence effectif qui fait l’objet d’un contrôle par les autorités. Il ne suffit pas d’avoir un permis de séjour si l’on réside toujours à l’étranger. »

Toutefois, la nationalité, le statut de séjour et l’utilisation prévue du bien immobilier sont déterminants. Il est important de comprendre la chose suivante: l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain en Suisse ne te donne pas droit à un permis de séjour.

La loi suisse distingue les groupes suivants:

• les citoyens et citoyennes de l’UE/AELE
• les ressortissants et ressortissantes de pays tiers, p. ex. les personnes originaires des États-Unis, du Canada, de Chine, etc.

Ces groupes sont traités différemment sur le plan juridique. Le fait que tu aies déjà un domicile en Suisse ou que tu envisages de l’y transférer joue également un rôle. Si tu n’as pas de passeport suisse ou si ton entreprise se trouve à l’étranger, tu n’as pas le droit d’acheter un bien immobilier en Suisse.

C’est ce que régit la « loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger », également appelée « loi Lex Koller », entrée en vigueur en 1983. Cette appellation commune remonte au conseiller fédéral Arnold Koller de l’époque. La Lex Koller limite l’acquisition de terrains en Suisse par des personnes résidant à l’étranger afin de prévenir « l’emprise étrangère sur le sol suisse ». À cette fin, l’acquisition est en principe subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente.

Cas 1: tu souhaites transférer ta résidence principale en Suisse

Si tu prévois de t’installer durablement en Suisse, tes chances d’acheter un bien immobilier sont bonnes.

Achat d’un logement en propriété: une démarche simple pour les ressortissants de l’UE et de l’AELE

En tant que citoyen ou citoyenne d’un État membre de l’UE ou de l’AELE – par exemple d’Allemagne, de France, d’Autriche, d’Italie, de Norvège, d’Islande ou du Liechtenstein – tu peux en principe acquérir un logement en Suisse à condition de disposer d’un permis de séjour valable, par exemple un permis B (séjour) ou un permis C (établissement).

Avec un permis C, tu es considéré-e juridiquement comme un citoyen ou une citoyenne suisse, ce qui signifie que tu peux acheter des biens immobiliers pour ton usage personnel ou comme placement – sans autorisation supplémentaire de ton canton de résidence. Cette réglementation repose sur l’accord de libre circulation entre la Suisse et l’UE/AELE, qui facilite l’accès au marché du travail, au logement et à l’acquisition de biens immobiliers.

Achat d’un logement en propriété: plus difficile pour les étrangers détenteurs d’un permis B

Les citoyens et citoyennes de l’UE/AELE titulaires d’un permis B peuvent acheter une résidence principale pour leur usage personnel, mais pas de biens supplémentaires à des fins de vacances ou de rapport. C’est ce que montre un exemple dans le canton d’Argovie: les étrangers titulaires d’un permis B peuvent acquérir une résidence principale (logement en copropriété ou maison individuelle) sans autorisation, à condition qu’il ne s’agisse que d’un seul logement.

Les ressortissants et ressortissantes de l’UE/AELE qui travaillent en Suisse en tant que frontaliers (autorisation frontalière, permis G) peuvent acquérir une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail sans autorisation, mais ne peuvent pas la louer pendant la période où ils travaillent dans la région en tant que frontaliers. Cette règle s’applique également aux ressortissants et ressortissantes du Royaume-Uni qui bénéficient de l’accord sur les droits des citoyens.

Plus d’obstacles pour les ressortissants et ressortissantes de pays tiers

Les ressortissants et ressortissantes de pays tiers originaires de pays tels que les États-Unis, le Canada ou la Chine sont en principe autorisés à acheter un bien immobilier s’ils s’installent en Suisse et obtiennent un permis de séjour. Urs Haegi, avocat chez Vischer, déclare: « L’achat doit toutefois toujours être approuvé par l’autorité compétente. »

Dès lors qu’en tant que ressortissant ou ressortissante d’un pays tiers, tu as un domicile fixe en Suisse et que tu y transfères ton centre de vie, tu peux acheter un bien immobilier comme résidence principale, mais pas comme logement de vacances ou de rapport. Tu dois habiter toi-même dans ton bien immobilier, la location est interdite. Après avoir obtenu le permis de séjour C, d’autres achats (p. ex. résidence secondaire ou d’investissement) sont alors également possibles.

Conseil: pour acheter un bien immobilier avant le déménagement, tu peux avoir besoin d’une autorisation spéciale ou de reporter le transfert de propriété à une date ultérieure. Sur son site Internet, l’Office fédéral de la justice met à disposition l’aide-mémoire Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.

Cas 2: le bien immobilier est uniquement destiné à servir de résidence secondaire ou de logement de vacances

Si tu n’as pas de passeport suisse et que tu n’as pas de domicile en Suisse, tu n’as le droit d’acheter une maison ou un appartement de vacances que sous certaines conditions – et encore, pas partout où tu le souhaiterais. Selon la loi Lex Koller, les logements de vacances font clairement partie des « objets soumis à autorisation ».

Voici les principales conditions:

• Uniquement les biens de vacances soumis à autorisation: le bien immobilier doit être situé dans une zone touristique autorisée (par exemple Zermatt, Davos, Verbier, Engadine). Les cantons tiennent des listes de ces communes. Dans des villes comme Zurich, Bâle ou Genève, l’achat n’est généralement pas autorisé.
   
• Surface habitable de max. 200 m² par acheteur: conformément à la pratique courante, la surface habitable ne doit pas dépasser 200 m² environ. Si tel est le cas, l’achat peut être refusé ou une autorisation exceptionnelle peut être nécessaire.
   
• Location: la location à long terme n’est pas autorisée; les locations à court terme sont soumises à des restrictions ou à une autorisation selon la commune. 
   
• Un seul bien par personne ou couple est autorisé.
   
• Achat uniquement sur autorisation: tu as besoin d’une autorisation cantonale d’acquérir conformément à la loi Lex Koller. 

Financement: à quoi faut-il veiller?

L’achat d’un bien immobilier en Suisse coûte cher, surtout dans les centres urbains et les régions touristiques prisées. En tant qu’acheteuse ou acheteur domicilié-e à l’étranger, des règles particulières s’appliquent à toi en matière de financement.

Exigences de fonds propres des établissements hypothécaires

La plupart des banques suisses exigent:

• Au moins 20 % de fonds propres – souvent même 25 à 40 % pour les étrangers.
   
• Au moins 10 % de cette somme doivent être apportés sous forme de « fonds propres durs » (c’est-à-dire pas d’avoirs de caisse de pension ou d’autres fonds de prévoyance).
   
• Ces fonds doivent être disponibles sur un compte suisse, preuve à l’appui.
   
• Si tu habites à l’étranger, les banques vérifient très attentivement l’origine des fonds afin d’éviter le blanchiment d’argent.

Hypothèque pour une personne résidant à l’étranger et sans passeport suisse

• De nombreuses banques suisses ne financent pas l’achat de biens immobiliers pour les personnes domiciliées à l’étranger – ou seulement sous certaines conditions.
   
• Pour les achats effectués par des personnes résidant à l’étranger, les banques exigent souvent une part plus importante de fonds propres durs et des garanties supplémentaires.
   
• D’autres établissements spécialisés (p. ex. des banques internationales ayant leur siège en Suisse) proposent des solutions, mais souvent à des taux d’intérêt plus élevés.
   
• Un compte bancaire suisse est presque toujours nécessaire.

Conclusion: Il t’est possible d’acheter un bien immobilier en Suisse depuis l’étranger, mais sous certaines restrictions et conditions. Si tu souhaites transférer ta résidence principale en Suisse, l’achat est très simple. En revanche, si tu nesouhaites acheter qu’un logement de vacances ou une résidence secondaire, tu devras obtenir une autorisation officielle et tenir compte de nombreux détails.

C’est pourquoi il est recommandé de consulter suffisamment tôt des experts immobiliers locaux, des partenaires financiers et, le cas échéant, des conseillers juridiques. Tu éviteras ainsi les pièges juridiques et pourras réaliser ton rêve de devenir propriétaire en Suisse de manière sûre et réfléchie.