Estimation hédoniste: l’évaluation d’un bien immobilier à partir de valeurs comparatives

Qu’est-ce qu’une estimation hédoniste?

L’estimation hédoniste est une méthode statistique permettant d’estimer la valeur d’un bien immobilier à partir de cas de vente comparables. La valeur déterminée reflète le prix que des biens similaires situés dans des endroits similaires ont récemment obtenu sur le marché. Cette méthode revêt un caractère unique: en effet, la manière dont le marché influence les prix est déterminée de manière objective, ce qui garantit une grande proximité du marché et une grande objectivité.

La précision de l’estimation dépend fortement de la disponibilité et de la qualité des données comparatives. Sur les marchés comportant un petit nombre de transactions ou des biens immobiliers uniques, la méthode atteint rapidement ses limites.

Domaines d’application

L’estimation hédoniste est utilisée lorsqu’une évaluation rapide, objective et proche du marché des biens immobiliers est nécessaire. C’est le cas dans différentes situations, par exemple:

• préparatifs de vente afin de fixer un prix de vente réaliste;

• demandes de financement lorsque les banques et les assurances doivent déterminer la valeur des prêts hypothécaires;

• décisions d’investissement pour analyser la valeur et le potentiel des biens immobiliers.

L’estimation hédoniste convient à une multitude de types de biens immobiliers, notamment:

• maisons individuelles et appartements en copropriété; la précision est ici particulièrement élevée;

• immeubles résidentiels;

• immeubles commerciaux, ce qui peut accroître la complexité de l’évaluation.

Il est toutefois important de souligner que l’estimation hédoniste fonctionne particulièrement bien pour les objets standard. Pour les biens immobiliers présentant des caractéristiques particulières ou situés dans des lieux exceptionnels, il peut être judicieux de demander une évaluation supplémentaire détaillée par un professionnel.

Quels facteurs sont pris en compte dans le cadre d’une estimation hédoniste?

Près de 70 facteurs différents sont utilisés pour évaluer un bien immobilier, lesquels sont subdivisés en aspects quantitatifs et qualitatifs ainsi qu’en macro et micro-situation:

• Les facteurs quantitatifs comprennent des caractéristiques quantifiables telles que la surface habitable, le nombre de pièces et la superficie du terrain.

• Les facteurs qualitatifs se rapportent à l’état et au niveau d’équipement du bien immobilier.

• La macro-situation tient compte des facteurs d’implantation régionaux et suprarégionaux.

• La micro-situation évalue l’environnement immédiat du bien immobilier en termes d’infrastructures et de qualité de vie.

Estimation hédoniste par rapport à la méthode traditionnelle d’évaluation immobilière

Outre l’estimation hédoniste, il existe également une méthode d’évaluation «traditionnelle»: la valeur réelle.

La valeur réelle correspond à la valeur à neuf des coûts de construction d’un bâtiment équivalent. On déduit de ce chiffre la dépréciation due à l’ancienneté et on y ajoute la valeur du terrain. L’objectif est avant tout d’évaluer correctement la structure du bâtiment, car il s’agit d’un élément important pour calculer le prix.

Si l’estimation hédoniste est particulièrement efficace lorsqu’un grand nombre d’achats de biens immobiliers comparables sont disponibles, la méthode de la valeur réelle est plus adaptée aux biens immobiliers spécifiques (propriété de luxe, maison de charme) pour lesquels il n’existe pas ou peu de données comparatives.

Questions fréquentes sur l’estimation hédoniste

Quelle est la précision des estimations hédonistes par rapport aux prix du marché?

La précision des estimations hédonistes par rapport aux prix réels du marché dépend de la qualité et de la quantité des données disponibles, de la stabilité du marché et du caractère unique du bien évalué. Toutefois, on peut dire que la précision est élevée pour le marché suisse.

L’estimation hédoniste peut-elle être appliquée à tous les types de biens immobiliers?

L’estimation hédoniste permet d’évaluer presque tous les types de biens immobiliers, à l’exception des biens spéciaux pour lesquels il existe peu de données comparatives, tels que les maisons très isolées, les propriétés de luxe et les maisons de charme.