Ertragswert in der Immobilienbewertung: die beste Lösung für vermietete Liegenschaften
In der Welt der Immobilienbewertung ist der Ertragswert ein Schlüsselbegriff, besonders wenn es um vermietete Eigenschaften geht. Dieser umfassende Guide gibt dir Einblicke in das Ertragswertverfahren, zeigt dir, wie du den Ertragswert berechnen kannst und beleuchtet die Vor- und Nachteile dieser Methode.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert ist eine Bewertungsmethode für Immobilien, die sich auf die zukünftig erwarteten Nettoerträge konzentriert, welche eine Immobilie generieren kann.
Anstatt den aktuellen Marktwert oder die Wiederbeschaffungskosten zu betrachten, schätzt dieses Verfahren den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Einnahmen, die sie über die Zeit erwirtschaften könnte. Es ist besonders relevant für vermietete Immobilien, bei denen die Berechnung auf den bestehenden und prognostizierten Mieteinnahmen basiert.
Wichtig ist, dass der Ertragswert nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie gleichzusetzen ist.
Wie berechnet man den Ertragswert?
Die Berechnung des Ertragswerts folgt einem strukturierten Ansatz, der sich auf die realisierbaren Nettoeinnahmen aus der Immobilie und den Kapitalisierungssatz stützt. Zuerst werden die Jahresnettomieteinnahmen der Immobilie ermittelt, indem von den Bruttomieteinnahmen alle laufenden Kosten abgezogen werden. Diese reichen von Verwaltungs- und Betriebskosten bis hin zu Instandhaltungsausgaben.
Anschliessend legst du den Kapitalisierungssatz der Immobilie fest. Mehr darüber erfährst du weiter unten. Hast du beide Daten, kannst du mit einer einfachen Formel den Ertragswert berechnen.
Die Formel zur Berechnung des Ertragswerts lautet:
Nettomieteinnahmen pro Jahr × 100 / Kapitalisierungssatz = Ertragswert
Die Herausforderung bei dieser Methode liegt in der genauen Ermittlung der Mieteinnahmen und der Festlegung eines angemessenen Kapitalisierungssatzes, da diese Faktoren massgeblich den berechneten Ertragswert beeinflussen.
Wie wird der Kapitalisierungssatz festgelegt?
Der Kapitalisierungssatz, ein entscheidender Faktor in der Ertragswertberechnung, wird durch Analyse verschiedener markt- und objektspezifischer Faktoren festgelegt. Dazu zählen das allgemeine Zinsniveau für risikofreie Anlagen, das spezifische Risiko der Immobilie (beispielsweise durch Lage, Zustand und Vermietbarkeit beeinflusst) und die Marktentwicklung.
Eine gründliche Marktanalyse und Einschätzung der Immobilienmerkmale sind hierfür essentiell. Der Kapitalisierungssatz variiert daher von Objekt zu Objekt und kann sich mit verändernden Marktbedingungen anpassen.
Für den Kapitalisierungssatz werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Referenzzins für risikolose Anlagen
- voraussichtliche Mieterträge
- Unterhalts- und Verwaltungskosten
- Altersentwertung
- Markt- und Leerstandsrisiko der Liegenschaft
Liegen all diese Werte vor, kann mittels der hedonischen Methode der Kapitalisierungssatz festgelegt werden. Hierbei solltest du dich von Profis beraten lassen, damit du eine möglichst genaue Schätzung hast.
Ertragswertverfahren: Vorteile und Nachteile
Ertragswert Vorteile
- Flexibilität in der Bewertung: Kann an spezifische Eigenschaften der Immobilie angepasst werden.
- Zukunftsorientierte Perspektive: Konzentriert sich auf die zukünftigen Ertragspotenziale, nicht nur auf den aktuellen Zustand.
- Objektive Bewertungsgrundlage: Erlaubt eine systematische und nachvollziehbare Bewertung basierend auf realen Einnahmen.
- Anpassungsfähig bei Veränderungen: Kann aktualisiert werden, wenn sich Mieteinnahmen oder Kapitalisierungssätze ändern.
Ertragswert Nachteile
- Marktschwankungen beeinflussen den Wert: Wirtschaftliche Veränderungen können die Ertragsprognosen stark beeinträchtigen.
- Komplexität in der Anwendung: Die genaue Ermittlung der für die Berechnung notwendigen Werte kann, vor allem für Laien, kompliziert sein und erfordert oft die Hilfe von Fachleuten.
Häufig gestellte Fragen rund um Ertragswert
Wie werden die zukünftigen Nettoeinnahmen einer Immobilie für das Ertragswertverfahren geschätzt?
Zur Schätzung der zukünftigen Nettoeinnahmen werden historische Mieteinnahmen, aktuelle Marktbedingungen und potenzielle Mietsteigerungen analysiert. Es wird eine detaillierte Analyse der Immobilie und ihres Marktes durchgeführt, um realistische Annahmen über zukünftige Erträge zu treffen.
Wer kann den Ertragswert einer Liegenschaft ermitteln?
Den Ertragswert einer Liegenschaft können Sachverständige oder Immobilienbewertungsprofis ermitteln. Sie verwenden dafür anerkannte Methoden und berücksichtigen alle relevanten Faktoren, um eine möglichst genaue Schätzung zu erreichen.
Warum ist das Ertragswertverfahren wichtig für Investoren?
Für Investoren ist das Ertragswertverfahren wichtig, da es eine Einschätzung des zukünftigen Einkommenspotenzials einer Immobilie ermöglicht. Sie können damit die Rentabilität von Immobilieninvestments bewerten und fundierte Kaufentscheidungen treffen.
Kann der Ertragswert höher sein als der Marktwert einer Immobilie?
Ja, der Ertragswert kann durchaus höher als der Marktwert einer Immobilie sein. Dies tritt ein, wenn das Einkommenspotenzial der Immobilie vom Markt unterbewertet wird oder spezifische Investoren besondere Wertsteigerungspotenziale erkennen, die sich noch nicht im aktuellen Marktwert widerspiegeln. Allerdings ist dies eher die Ausnahme und bedarf einer sorgfältigen Analyse der erwarteten Erträge und des Marktkontextes.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren sind grundlegende Methoden zur Immobilienbewertung. Das Ertragswertverfahren betrachtet zukünftige Einnahmen, während das Vergleichswertverfahren auf Marktvergleichen basiert. Der Unterschied liegt in der Herangehensweise: Ertragswert analysiert Einnahmen, Vergleichswert orientiert sich an aktuellen Marktpreisen.
